大規模マンション特集! 〜データから、実例から、その魅力を徹底解説〜

セミナーレポート39 The Parkhouse Club会員セミナー[三菱地所レジデンス主催]大規模マンション特集!
〜データから、実例から、その魅力を徹底解説〜

[住まい選びの基礎知識]

2017年10月04日

“一生もの”と言われる不動産を、安心して購入していただきたい——。
そうした想いから、三菱地所レジデンスではThe Parkhouse Club会員様を対象に、各種セミナー・イベントを開催しています。
今回で56回目となる「住まいStudy」では、さまざまな専門家の講演や個別相談会を開催。おかげさまで、毎回多くのお客様にご参加いただきご好評を頂戴しています。

今回は、「住まいStudy」として初めて「大規模マンション」を特集しました。詳細なデータと豊富な実例から、大規模マンションの魅力に迫る内容です。ここではその一部をダイジェストでお伝えします。

住まいStudy スタディ
【当日のプログラム】

今回の「住まいStudy」は、3部構成。

第1部は「データで読み解く!大規模マンションの“今”と入居後に享受できる魅力の比較」と題して、豊富なデータから大規模マンションのメリットを考察しました。

第2部は「大規模マンションの魅力って何?実例から見える大規模のメリットと物件選びのポイント」というタイトルで、首都圏のマンションを知り尽くした講師が、実例を挙げながら大規模マンションの魅力を解説しました。

第3部は「個別相談コーナー」。物件紹介コーナーでは首都圏の大規模マンション担当者が直接、物件紹介を行いました。この他、第1部・第2部のセミナー講師が「不動産マーケット全般」に関するご相談に、三菱地所ハウスネット担当者が「売却・中古購入・住み替え」に関するご相談にお答えしました。

それでは、第1部の模様からお伝えしましょう。

【第1部】
データで読み解く!大規模マンションの“今”と入居後に享受できる魅力の比較
〜充実した住生活をおくる上でのメリットを“物件スペック”の面から分析〜

第1部では、株式会社東京カンテイ 市場調査部で主任研究員を務める高橋 雅之氏を講師にお招きしました。高橋氏は、豊富なデータを基に不動産市場の調査・分析を担当。メディアに情報を提供するほか、同社の不動産マーケット情報誌『Kantei eye』の企画・編集・執筆を担当されています。

【第1部】データで読み解く!大規模マンションの“今”と入居後に享受できる魅力の比較〜充実した住生活をおくる上でのメリットを“物件スペック”の面から分析〜

【第1部】データで読み解く!大規模マンションの“今”と入居後に享受できる魅力の比較〜充実した住生活をおくる上でのメリットを“物件スペック”の面から分析〜

高橋氏は、まずマンション市況全般について、次のように分析されました。
「マンション価格は2013年より上昇を続けてまいりましたが、この1年は値動きが落ち着き、値頃感も出てきました。低金利が続くことや住宅ローン控除などの減税制度も、ご購入を検討している方には追い風となるはずです。今回は、主にファミリータイプをお探しの方に、共用施設の充実度などにスケールメリットが表れる大規模物件にフォーカスしてご説明します」

高橋氏がデータから導き出した大規模マンションの魅力は、主に以下の2つです。

  1. 共用施設や初期・ランニングコストでスケールメリットが享受できる。
  2. リセールバリューを調査すると、大規模物件に優位性が見られる。
【第1部】データで読み解く!大規模マンションの“今”と入居後に享受できる魅力の比較〜充実した住生活をおくる上でのメリットを“物件スペック”の面から分析〜
(1)大規模物件のスケールメリット

〜大規模物件は共用施設が充実し、価格も抑えられる傾向にある〜

大規模物件のスケールメリットとして挙げられるのは、まず共用施設が充実していることです。2016年に首都圏に新築された物件を見ると、100戸未満の小・中規模物件でゲストルームが設置されているのは0.6%、キッズルームは2.5%となります。
対して、100戸以上の物件ではそれぞれ32.5%、41.7%と、看過できない違いがあります。そのほか、大規模物件では24時間ゴミ出しが60%以上の物件で設置されるのに対し、小・中規模物件では20%程度に留まるというデータもありました。

大規模物件のスケールメリットは、同じ間取りであれば価格が低めに抑えられる点にも表れます。東京都の3LDKの新築物件を調べると、小・中規模物件の平均価格は7,539万円。一方、大規模物件では6,363万円となるのです。
同時に、管理費や修繕積立金に関しても、大規模物件のほうが低く抑えられる傾向にあるというデータが明らかになりました。

【第1部】データで読み解く!大規模マンションの“今”と入居後に享受できる魅力の比較〜充実した住生活をおくる上でのメリットを“物件スペック”の面から分析〜
(2)リセールバリューという視点で見る大規模物件

〜規模が大きく、最高階が高い物件ほど価格維持率が高い〜

高橋氏は続いて、マンションの価格維持率(リセールバリュー)という視点から大規模物件を解説しました。
ここでのリセールバリューの算出方法は、「築10年の中古坪単価÷新築坪単価」という式で導かれます。
ここで、東京都の築10年の中古マンションのリセールバリューを見ると、50戸未満は94.0%となります。一方、100戸以上は112.6%、150戸以上は112.9%、200戸以上は115.7%、300戸以上は119.0%、500戸以上は134.9%と、規模が大きくなるほどにリセールバリューも高くなることがわかりました。

また、物件戸数とともに、物件の最高階が高くなるほどリセールバリューが上がるというデータも示されました。たとえば東京都の4階以下の物件のリセールバリューは89.4%ですが、30階以上ではこれが144.5%になります。
「高層階の物件は利便性の高い立地に建てられるケースが多いことと、ランドマークになること、眺望がよくステイタス性が得られることが理由だと考えられます」というのが高橋氏の分析です。
総じて、規模が大きく、最高階の高い物件になるほど資産価値が高くなるということが、データからも明らかになりました。

【第2部】
大規模マンションの魅力って何?
実例から見える大規模のメリットと物件選びのポイント

第2部では、住宅アドバイザー 高江 啓幸氏をお招きし、大規模マンションの実例や実際にお住まいの方がどう思われているかなど、“現場の声”から大規模マンションの魅力を解説していただきました。
高江氏は、1989年に株式会社リクルートに入社し、以来約20年にわたって主に首都圏の住宅領域の事業に従事。数多くのエリアの住宅事情に精通されており、実際の取材活動から、最新の情報にも通じていらっしゃる不動産の専門家です。

【第2部】大規模マンションの魅力って何?実例から見える大規模のメリットと物件選びのポイント

【第2部】大規模マンションの魅力って何?実例から見える大規模のメリットと物件選びのポイント

高江氏は、まず次のように現在のマンション市況を解説してくださいました。
「2017年のマンションの供給戸数は38,000戸程度と予想され、2006年の半分程度となる見込みです。理由はいくつかありますが、大手デベロッパー中心の供給となり、立地の選別が進んだことが大きいと思われます。売れているマンションについては、私見ですが次のような印象を持っています。「都心」「人気沿線」「駅近」「再開発地区」など、好条件のものほど人気です。また、「大規模・タワー」「免震」「敷地条件」など、同一エリアであれば付加価値の高い物件が求められています。最後に「管理」「長期修繕計画」「企業信頼度」など、入居後の暮らしを重視する傾向もあります」
今回のテーマである大規模マンションについて、高江氏はいくつかの実例をもとにその特長を解説してくださいました。

[大規模マンションでの暮らしの実例(1)]

総戸数約500戸の大規模マンション(都下エリア・2016〜2017年竣工)

  • コミュニティルームは、管理組合理事会のほか、ランチ会、茶話会、クリスマスパーティ等で利用される。
  • コミュニティルームは、友人を招くなどの貸し切り利用も多い。
  • ゲストルームは月の3分の2は利用されている。
  • 来客用駐車場のニーズも高い。
  • ライブラリーラウンジは子どもの学習利用のほかに、大人がパソコンを持ち込む姿も見られる。
[大規模マンションでの暮らしの実例(2)]

総戸数800戸超のタワーレジデンス(都心エリア・2013年竣工)

  • ラウンジは来客対応や待ち合わせにも利用される。
  • フィットネスルームの利用者が多い。特に夜間が人気で、当初の利用時間を見直し、入居者の要望で23時まで延長した。
  • webで予約するゴルフレンジは固定客が多く、月平均で延べ150件前後の利用あり。
  • パーティルームは週末が人気。月に20〜30件の貸し切り利用がある。
  • ゲストルームは人気で、週末は抽選になるほど。

ほかにもいくつかの実例を挙げた高江氏は、「都心のタワーは大人向け施設が人気、郊外の大規模物件は子育てや教育などの施設が人気」とまとめました。
共用施設は、利用しない居住者にとっては無駄であるように思えるが、マンショントータルの資産性担保には寄与しているという解説もありました。

【第2部】大規模マンションの魅力って何?実例から見える大規模のメリットと物件選びのポイント

大規模マンションの解説が終わると、第3部の「個別相談コーナー」で物件紹介を行う担当者が登壇し、それぞれの担当物件を紹介しました。
今回、個別相談でご紹介した物件は以下の5つです。

  • ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂
  • ザ・パークハウス 国分寺四季の森
  • ザ・パークハウス 花小金井ガーデン
  • ザ・パークハウス 花小金井フロント
  • ザ・パークハウス 宮前平
  • ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

    ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

    担当者からは、「東京23区、東京メトロ南北線「志茂」駅徒歩6分の都心アクセス良好な立地で、カフェラウンジやブックラウンジ、ホテルライクなコンシェルジュサービスなど、共用施設が充実している物件です」という紹介がありました。
    これに対し、高江先生は「23区内で都心へのアクセスがよく、これほどの大規模物件はなかなか出ません」というコメントがありました。

  • ザ・パークハウス 国分寺四季の森

    ザ・パークハウス 国分寺四季の森

    この物件に対して、担当者は「大規模再開発が進む国分寺は特快停車駅で、新宿駅まで最速で19分。居住者専用のシャトルバスで国分寺駅まで4分となります」と紹介しました。
    高江先生は、「人気の中央線沿線で、提供公園の設置や周囲に認可保育園が2園新設するなど、お子さん向けの施設が充実しています」と子育て環境について言及されました。

  • ザ・パークハウス 花小金井ガーデン

    ザ・パークハウス 花小金井ガーデン

    担当者は、「周辺は建物の用途や高さに厳しい規制がある「第一種低層住居専用地域」で、徒歩7分の花小金井駅をご利用いただくと高田馬場駅まで直通19分・西武新宿駅まで直通23分というアクセスも良好。更に多数の共用施設がある大規模物件です」と紹介しました。

  • ザ・パークハウス 花小金井フロント

    ザ・パークハウス 花小金井フロント

    担当者によれば、「駅まで4分の好立地で、駅前再生プロジェクトエリア内で初の分譲マンションです」とのことです。
    すでに実物が見られる上記2物件について高江先生は、 「住宅ローンは入居時点の金利が適用されるので、これらの竣工済物件は金利の変動リスクがほとんどありません」 とコメントされました。同時に「完成物件なので、実際の日照・眺望等もご覧になれる。更に共用施設まで見学できるケースはあまり多くないので、ぜひご覧になるといいと思います」というコメントも残されました。

  • ザ・パークハウス 宮前平

    ザ・パークハウス 宮前平

    担当者はこの物件のアピールポイントを次のように紹介しました。「人気の田園都市線沿線で、しかも駅から3分の好立地です。SAZABYやAfternoon teaなどのブランドを手がけるサザビーリーグをパートナーに迎えデザインしたエントランスやテラスをぜひご覧ください」。
    高江先生はこの物件に対して、「宮前平の駅近によくこんな物件があったな、というのが正直な感想です」と物件の希少価値に驚かれた様子でした。

そして第3部の個別相談コーナーでは、上記の物件担当者による「物件紹介コーナー」にてさらに詳しいご相談を、また前述の高橋氏、高江氏による「不動産マーケット全般」に関するご相談、さらに三菱地所ハウスネット担当者による「売却・中古購入・住み替え」に関するご相談を個別にお受けしました。
最後に、個別相談コーナーにご参加いただいた方々の感想をお伝えして、セミナーレポートを終わります。

【第3部】

【第3部】 【第3部】

【第3部】
  • マンションを探していますが、東京の西半分に住みたいといった程度しか決まっていませんでした。メールマガジンで、国分寺や花小金井の物件の具体的なお話が聞けるということで申し込みました。物件のお話も役に立ちましたし、高江先生の個別相談で市況が理解でき、大変参考になりました。(50代・ご夫婦)
  • 不動産がひとつの趣味と言いますか(笑)、常に投資物件を探しています。今回は、宮前平の物件に興味があったので、お話をうかがおうと思って参加しました。個別相談では、相続にあたって買い替えをどうするかという相談に乗っていただき、勉強になりました。(40代・男性)
【第3部】
  • 自分たち家族の住まいに都心の新築マンションを考えています。赤羽志茂の物件の存在は知らなかったのですが、自分たちのニーズには規模も立地も意外と合うのではないかという発見がありました。今回のセミナーでは、「規模とリセールバリューの関係」というところが一番勉強になりました。(40代・ご夫婦)
  • 「10年後のリセールバリュー」など具体的なデータがわかりやすくて、初心者の頭にもすんなり入りました。セミナー参加の目的は住居用の新築物件探しです。都心にばかり目が行っていましたが、個別相談で宮前平の物件も魅力的だと感じました。個別相談で「駅近」などの付加価値の大切さを教えていただいたのもよかったです。(40代・女性)
【第3部】
  • 一番良かったのは、講師の方が大規模マンションの長所だけでなく、要らない共用施設にお金を払うのかという短所も指摘してくださったことです。公平なセミナーだと思いました。これから子どもが独立する予定なので、夫婦2人の住まい選びについて個別相談でうかがいました。花小金井や国分寺など、緑の多い物件は魅力的ですね。(40代・男性)

三菱地所レジデンスでは今後も、マンション購入を検討される方々のお役に立てるようなセミナーイベントを随時開催します。
詳細はThe Parkhouse Clubメールマガジンにてお知らせします。

住まいカレッジ

[The Parkhouse Club 会員限定イベント]

[満員御礼] 2017年10月21日(土)開催『住まいCollege』は応募受付を終了しました。

【次回開催予定】2018年1月27日(土)『住まいStudy』
※12月下旬より応募開始予定

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