いま買うべきか迷っている方必見!満足度の高い住まい選びのヒントとは?

セミナーレポート45 三菱地所のレジデンスクラブ 会員セミナー[三菱地所レジデンス主催]いま買うべきか迷っている方必見!満足度の高い住まい選びのヒントとは?

[住まい選びの基礎知識]

2018年10月01日

住まいStudy

「都心の不動産価格は上昇しているけれど、この先はどうなるのだろう?」
「2020年の東京オリンピック後は、不動産の市況はどう変わるのか?」
さまざまな情報が交錯する昨今、不動産をいつ購入するかで頭を悩ませている方も多いと思います。三菱地所レジデンスは、“一生もの”と言われる不動産を安心して購入いただきたいという想いから、「三菱地所のレジデンスクラブ」の会員様を対象に各種セミナー・イベントを開催しています。
「住まいStudy」は、定員100名のセミナー。書籍やインターネットでは知り得ない情報をみなさんにお伝えすることを目的に開催しています。おかげさまでご好評をいただき、61回目となる今回も満員御礼となりました。

住まいStudy

今回のセミナーでは、「いまは不動産を購入すべきタイミングなのか?」と迷われている方に正確な情報をお伝えすることと、満足度の高い住まい選びのヒントを紹介することをテーマに設定しました。そして、内容をより深くご理解いただくために、3部構成としました。

第1部では、住宅ジャーナリストの山本久美子氏に登壇いただき、「今は買い時?購入目的と外部環境を整理して賢く購入」と題して買い時の判断基準について解説していただきました。
第2部では、住宅評論家の坂根康裕氏に、「プロが指南!志向と時代に合った住まい選びのヒント」というテーマで講義していただきました。
そして第3部では、ご希望の方を対象に「個別相談コーナー」を設け、個別のご質問、相談に応じました。
では、第1部の模様からお伝えします。

【第1部 セミナー】
今は買い時?購入目的と外部環境を整理して賢く購入

第1部の講師を務めた山本久美子氏は、住宅関連専門誌の編集者として長きにわたり活躍した後、住宅ジャーナリストとして執筆や講演をされています。その豊富な経験をもとに、いくつかの観点から今が不動産の買い時なのか、そうでないのかを論じてくださいました。
その中で、参加者から「役に立った」という声が多かった、4つのポイントをご紹介します。

【第1部 セミナー】今は買い時?購入目的と外部環境を整理して賢く購入

【第1部 セミナー】今は買い時?購入目的と外部環境を整理して賢く購入

(1)住宅価格と金利について

2018年上期の首都圏の新築マンションの価格を見ると、東京23区でほんのわずかに下がっているものの、全体では若干上昇しています。中古マンションも上昇していることから、住宅価格は高値横ばいの局面だと言えます。
一方、住宅金融支援機構の「フラット35」の借入金利の推移を確認すると、平成30年8月の最頻金利は年1.34%、優良な住宅について当初5年または10年金利を引き下げる「フラット35S」は1.09%と、史上まれに見る低金利となっています。

【第1部 セミナー】今は買い時?購入目的と外部環境を整理して賢く購入

(2)消費税増税が間近に

2019年10月1日に予定されている消費税増税(8%→10%)が迫ってきました。マイホーム関連で消費税増税の影響を受けるのは、住宅の建物価格、土地の造成・整地費用、建物の建築・リフォーム費用、仲介手数料など、多岐にわたります。
消費税が課税されるタイミングは、原則として引き渡し時点となるので、2019年10月1日以降の引き渡しとなる物件では新しい消費税(10%)が課税されます。ただし経過措置があり、半年前、つまり2019年3月31日までに契約が締結されている場合には消費税8%が適用されます。

【第1部 セミナー】今は買い時?購入目的と外部環境を整理して賢く購入

(3)住宅購入を後押しする支援制度

不動産の市況が活発になることは、家電や家具などの販売促進にもつながるので、景気回復には効果的だとされます。そこで、不動産の購入を支援する制度が施行されます。
たとえば、親・祖父母からの住宅資金の贈与税の非課税制度があります(2021年12月末の契約に対する贈与まで)。2018年度中の契約締結であれば、最高で1200万円と、贈与税の毎年の非課税枠110万円を合わせた1310万円が非課税で贈与できます。
また、最高控除額が400万円となる住宅ローン控除もそのひとつです(2021年12月末入居まで)。いずれも、期間が限定された制度であることを知っておく必要があります。

【第1部 セミナー】今は買い時?購入目的と外部環境を整理して賢く購入

(4)相続税の増税の影響

2015年に相続税の基礎控除が引き下げられてから、相続税の課税対象者が増えています。また、相続税の税率も一部が上昇しています。
相続税の影響を軽減するには、生前贈与により相続財産を減らすなど、いくつかの方策があります。この中で、マンションへの住み替えにより、現金を不動産にすることは有効な手段となります。

講義のまとめとして、山本氏は「プロはどう見ているか?」を解説してくださいました。これは住宅金融支援機構がファイナンシャルプランナー(以下FP)を対象に調査したもので、「2017年度と比べて買い時」と答えた人は64.5%、「どちらとも言えない」が27.4%、「2017年度と比べて買い時ではない」が8.1%と、「買い時」と答えた方が圧倒的に多いという結果になっています。
「買い時」の理由としては、低水準のローン金利、消費税引き上げが間近、などがあげられています。

(1)から(4)のポイント、そしてFPへのアンケート結果から総合的に判断するに、現在は不動産の購入環境は良好な状態であるというのが結論です。そして最後の「何と言っても、自分が買いたい時が本当の買い時」という山本氏の言葉に、多くの参加者がうなずいていました。
山本氏の講義は、具体的な数字を示して買い時か否かを説明していて分かり易かった、と参加者の方からご好評をいただきました。

【第2部 セミナー】
プロが指南!志向と時代に合った住まい選びのヒント

第2部では、住宅評論家の坂根康裕氏に物件選びのコツを講義していただきました。住宅専門誌の編集長を務めた後に独立した坂根氏は、その経験から得た知見で執筆活動や講演を行い、各種媒体に寄稿なさっています。
坂根氏の講義のポイントは、「資産性と居住性の違いを知る」ということでした。坂根氏によると、2003年と2017年を比べると、住まいの購入理由に変化が見られるといいます。「子供や家族のため」や「家を持ちたいと思ったから」とともに、「資産を持ちたい」「資産として有利だとおもったから」という理由が大幅に増えているのです。

【第2部 セミナー】プロが指南!志向と時代に合った住まい選びのヒント

【第2部 セミナー】プロが指南!志向と時代に合った住まい選びのヒント

坂根氏によれば、「“資産性”はマーケット(市場)が評価、”居住性“は住み手(オーナー)自身が決める」とのことです。
評価の指標は、資産性の場合はリセールバリュー「売却価格−購入価格」や、賃貸に出した時の表面利回り「年間賃貸収入÷購入価額」で求められます。
一方、居住性の評価は、オーナーの住み心地で決まります。
このように、対極の関係にある「資産性」と「居住性」ですが、それぞれに秀でた物件を例示しながら解説してくださいました。

【第2部 セミナー】プロが指南!志向と時代に合った住まい選びのヒント

まず、資産性に着目して検討する場合、参考としてあげられたのが、「ザ・パークワンズ 芝公園」。総務省の予測によると、東京23区では2030年まで人口が増えることが見込まれています。同時に、単身世帯が増加することも予想されます。そこで、通勤の便が良い都心部のワンルームマンションが注目されるのです。

賃貸に出す物件で重要なのは、「空室リスクを抑えること」「長く借りてもらうこと」と坂根氏は言います。この物件は、三菱地所レジデンスの資産形成コンパクトマンションシリーズの第3弾となりますが、それまでの積み重ねで得たノウハウが、存分に活かされています。
たとえば、賃貸検討者の印象に残るグレード感の作り方(エントランスなど)や、機能的かつ容易におしゃれな住空間が実現しやすいアメニティ(設備や仕様など)の充実など、資産性(賃貸の場合は貸しやすさ)につながる工夫が多く見られるとのことです。このあたりは、専門家ならではの具体的な着目点だといえます。

三菱地所レジデンスの資産形成コンパクトマンション『ザ・パークワンズ』

続いては、居住性に着目して検討する場合。居住性にこだわるのであれば、まずは現地視察が重要である、と坂根氏は言います。また、居住性の良さを重視するなら、徒歩分数などの絶対値(数字)に固執するのではなく、「歩車分離の安全で快適なアプローチ空間か」や、「急な坂や信号などでストレスを感じないか」といった見方、つまり毎日通う道として見る感覚が必要とのことです。
また、居住空間そのものを重視するなら、平米数や畳数、部屋数といった数字だけにとらわれず、部屋の形状、出っ張り(柱梁)の有無、通風採光、窓から何が見えるかといった生活に関わる印象を具体的にしていく作業が重要であると述べられました。

以上のような居住性に着目した物件選びのヒントとして、完成物件の「蘆花公園ザ・レジデンス」と「ザ・パークハウス 国分寺四季の森」を事例に取り上げて解説しました。

【第2部 セミナー】プロが指南!志向と時代に合った住まい選びのヒント

まずは、京王線「芦花公園」駅から徒歩6分の「蘆花公園ザ・レジデンス」。まず駅からのアプローチですが、電柱や電線のない、緑の多いアプローチです。
ほかに、入場無料の都立公園「蘆花恒春園」まで徒歩7、8分であることや、背の高いケヤキ並木が連なる鳥山川ふれあい遊歩道など、現地視察を行うことで、実際に訪れた者にしか体感できない情報が集まります。
もうひとつ、JR「国分寺」駅から徒歩13分(入居者専用シャトルバスで約4分)の「ザ・パークハウス 国分寺四季の森」。現地を訪れると、南側に広大な緑地が広がる自然豊かな土地柄であることがわかります。
このように現地視察により得られた情報と「理想の暮らしとライフスタイル」を照らし合わせる作業で、物件の絞り込みが進んでゆく、と坂根氏は言います。

【第2部 セミナー】プロが指南!志向と時代に合った住まい選びのヒント

さらに、購入する物件(住戸)が決まった後も、立地の特徴やプランの個性を活かし、それらを引き立てる家具・家電・カーテン等を設えることで、暮らしやすさや満足度が一層向上する、と言います。
ひとつの例として、「ザ・パークハウス アーバンス 目黒平町」の50m2台のプランを挙げて、カーテンや家具の選び方について解説されました。

坂根氏の実際の物件を例示しながらの「居住性」の解説は、スムーズに理解できたと好評でした。

最後に坂根氏は、セミナーが行われた日が9月1日の防災の日だったことにふれ、免震マンションの利点を解説されました。免震構造とは、地盤と建物を切り離し、間に積層ゴムなどのアイソレーターやダンパーを組み込むことで地震の横揺れを建物に伝えにくくする構造です。
家具の横転や破損を抑えるために、大きな災害時に次の行動に移りやすいという利点があります。最近の地震災害も記憶に新しく、建物構造も物件選びの重要な着目点のひとつだろう、と坂根氏は講義をまとめました。

参考(免震構造のマンション):「ザ・パークハウス 白金二丁目タワー」「プライムパークス品川シーサイドザ・タワー」「クレヴィアタワー大井町 THE RESIDENCE」「リーフィアタワー海老名アクロスコート」「津田沼 ザ・タワー」「幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス(タワー棟のみ)」など

  • チェックアイズ

    品質管理・性能表示システム「チェックアイズ」

    三菱地所は、建築基準が存在しない明治時代から丸の内でオフィスビルを開発してまいりました。自ら基準をもって建築を行ってきた歴史が、建築品質に対するこだわりを育み、「CHECK EYE’S」という発想につながりました。

    詳細を見る

【第3部 個別相談コーナー】

希望者を対象にした第3部の個別相談では、第1部、第2部で登壇していただいた山本氏と坂根氏が「不動産マーケット全般」の相談に応じ、三菱地所ハウスネットが「ご自宅の売却」「中古物件や土地の購入」「住み替え」などの相談に応じました。

【お客様の声】

最後に、参加者の声をご紹介して、まとめとさせていただきます。

【お客様の声】
  • マクロ的な視点とミクロ的な視点の両方から解説していただいたので、理解が進みました。個別相談では、贈与税について教えていただきました。わが家の事情をお話しして具体的なアドバイスをいただいたので、大変有意義でした。(40代・女性)
  • いまは戸建ての持ち家に住んでいますが、子どもたちの独立を控えて都心の駅近に住み替えを考えています。価格がかなり高くなっているので、2020年の東京オリンピックが終わるまで購入は待ったほうがいいかどうかを相談しました。資産価値の高い物件選びについて、実際の物件も例に挙げながら教えていただいたので、参考になりました。(50代・女性)
【お客様の声】
  • 現在、賃貸マンションに住んでおり、居住用のマンションを都心部で探しています。第2部の「資産性」と「居住性」の違いはとても勉強になりました。個別相談では、都内の実家を建て替えるのとマンションを購入するので悩んでいる、というお話をさせていただきました。それぞれのケースのプラス面とマイナス面をお話いただいたので、決心がつきそうです。(40代・女性)
  • 賃貸に出す、投資用の物件を考えています。どれを選ぶべきか、判断基準が知りたくて参加しましたが、第2部での具体的な物件名を挙げながらの解説で、いままで疑問に思っていたことが理解できました。個別相談では、不動産の市況について相談しましたが、自分の考えが的外れではないことがわかり、ホッとしました。(50代・男性)
【お客様の声】
  • 居住用マンションの購入を検討しています。勉強をはじめたばかりで何も分からなかったので、第1部の「現在の購入環境は良好」という言葉に、何度もうなずいてしまいました。個別相談では、探している世田谷エリアの物件をいくつかご紹介いただいたいので、現地やモデルルームを見に行きたいと思います。(30代・ご夫婦)

三菱地所レジデンスでは今後も、住宅購入を検討される方々のお役に立てるようなセミナー・イベントを随時開催します。
詳細は住まいのギャラリーやメールマガジンにてお知らせします。

The Parkhouse Clubは、2018年6月22日をもって「三菱地所のレジデンスクラブ」へ統合いたしました。

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