資産価値について考える『鑑定評価・相続税評価のポイント』と『最新マーケットの見極め方』

セミナーレポート34 The Parkhouse Club会員セミナー[三菱地所レジデンス主催]資産価値について考える
『鑑定評価・相続税評価のポイント』と『最新マーケットの見極め方』

[セミナーレポート]

2016年12月22日

アメリカでトランプ氏の次期大統領就任が決まると、株価や為替相場が大きく動きました。日本国内を見ても、東京オリンピックに向けて建築資材の高騰や人手不足が話題になっています。
この激動の時期に、“一生もの”と言われる不動産を安心して購入するには、正しい情報が必要です。

「住まいStudy」

The Parkhouse Clubにご登録いただいた方の特典のひとつに、「住まいStudy」と「住まいCollege」という2種類のセミナーにご参加いただけることがあげられます。今回で52回目となる「住まいStudy」は、住宅の専門家を招いてご購入のノウハウを学んでいただくことができ、さらに会場には新規販売物件から販売中の物件まで資料も取り揃えており、効率よく情報を入手いただけるセミナーとなります。今回も雨天にもかかわらず満員御礼になるなど、毎回ご好評を頂戴しています。

初めての不動産購入をお考えの方から、買替をご検討中の方、投資・相続にご興味がある方まで、幅広くお役に立てるように、今回の「住まいStudy」は次の三部構成で開催いたしました。

「住まいStudy」

(1)第一部では、相続税土地評価に精通した不動産鑑定士によるマンション価格の価格形成メカニズムや、マンションの時価と相続税評価額の違いなどの解説です。

(2)第二部では、不動産専門家として活躍中の住宅アドバイザーによる、現在のマンション市況や今後の相場見通しを解説いただきました。

(3)第三部では、第一部、第二部で講師を務めていただいた専門家による個別相談です。

では、第一部の模様からお伝えしましょう。

【第一部  マンション価格はこう決まる!】

〜鑑定評価及び相続税評価のポイント〜

【第一部	 マンション価格はこう決まる!】

第一部では、不動産鑑定士の藤宮浩氏にマンション価格の価格形成メカニズムや、マンションの相続税評価額の算定方法をわかりやすく解説いただきました。株式会社フジ総合鑑定の代表を務める藤宮氏は相続税土地評価に精通しており、年間50回以上もセミナーや講演を行われています。 ここでは、参加者のみなさまから特に「役に立った」という評価をいただいた、「マンション相続にあたって留意すべき事項」というテーマを取り上げます。

【第一部	 マンション価格はこう決まる!】

・相続はマンションと現金、どちらにすべき?
藤宮氏よれば、「マンションの実勢価格と相続税評価額は大きく乖離するので、遺産分割にあたっては注意が必要」とのことです。藤宮氏は、以下のような具体例を出して説明されました。

たとえば、平成21年築の世田谷区の中古マンションを例にとると、相続税評価額は2743万5210円。いっぽう、実勢価格は8500万円。したがって、8500万円の現金を相続するよりも、2700万円強のマンションに換えて相続した方が有利ということになります。

注意すべきは、マンションの相続税評価は専有面積だけで決められるということです。専有面積が同じであれば、最上階も角部屋も低層階もすべて同じ評価額になります。ということは、相続を考えてマンションを購入するのであれば、実勢価格が高くなる傾向にある上層階や角部屋を購入するほうが節税の効果が大きいということになります。ちなみに、平成30年以降は、階層や位置によって評価額を変えることが検討されています。

【第一部	 マンション価格はこう決まる!】

・タワマン節税否認事例に学ぶ
「マンションと相続」のなかで、最近話題になった「タワーマンションの節税否認事例」についても解説がありました。
簡単に経緯を説明すると、A氏が父親の名義で平成19年8月に2億9300万円でタワーマンションを購入します。9月に父親が亡くなると、マンションの相続税評価額が5802万円であったため、相続税評価額を取得価格より約80%圧縮して申告しました。
ところが、翌平成20年7月3日の申告期限から1カ月も経たない7月23日にマンションを売却します。これにより、「相続税の負担を回避するために行った行為」であると判断され、マンション評価額は取得価格の2億9300万円だと判断されたのです。
藤宮氏は、「仮にマンションの購入が、父親の亡くなる2、3年前だったり、亡くなった後、3年ほど経ってからの売却だったら租税回避とは見なされなかったはずです」と述べました。つまり、方法さえ間違いがなければ、大きな節税効果が期待できるのです。
藤宮氏のこの解説を、何人もの方が熱心にメモをとっているのが印象的でした。

【第二部  価格上昇・マイナス金利…混沌とするマンションマーケットの見極め方】

【第二部	 価格上昇・マイナス金利…混沌とするマンションマーケットの見極め方】

第二部では、住宅アドバイザーの高江啓幸氏が最新の市況を解説しました。いま起きている事実をベースに、「こうなりそう」「だからこういう態度で臨むべき」というアドバイスを送る高江氏の解説は、参加者のみなさんに大変好評でした。
ここでは、なかでも「参考になった」という声が多かった「最新マンションマーケット動向」をご紹介します。

【第二部	 価格上昇・マイナス金利…混沌とするマンションマーケットの見極め方】

2016年のマンション市場で特筆すべきことは、首都圏での供給戸数が少なかったということです。ここ数年は年間4万戸〜4万5000戸で安定していた供給戸数ですが、2016年は3万戸前半に落ち着きそうとのことでした。供給戸数が減ったことに対する高江氏の見解は、次の通りです。

「現在の首都圏のマンションは、大手デベロッパーが中心となって供給しています。特に顕著なのは、いい場所を厳選して供給するという立地の選別化で、これが供給減につながっています。もうひとつ大きかったのは、消費税増税が延期されたことです。これによって、供給する側も買い手も、慌てて“駆け込む”必要がなくなったのです」

【第二部	 価格上昇・マイナス金利…混沌とするマンションマーケットの見極め方】

2016年も首都圏のマンションの売れ行きは引き続き堅調で、成約率は70%を概ね維持しているとのこと。価格動向を見ると、ここ数年の高額化の傾向は続いているものの、やや沈静化されつつあるそうです。

また、「駅近」「免震構造」などの高付加価値のマンションが高額であっても売れる傾向も続いているという解説がありました。バブル期のような投機的な意味合いは薄く、「良いマンションであれば相応のコスト負担はいとわない」という合理的な判断によるものだというのが高江氏の分析です。

【第二部	 価格上昇・マイナス金利…混沌とするマンションマーケットの見極め方】

今後の市況を予想するにあたって、高江氏はアメリカの次期大統領にトランプ氏が就任することの影響を取り上げました。トランプ大統領の誕生によって、円安、ひいては長期金利が上昇する傾向が出てきているというのです。

高江氏によれば、低金利が10年以上続き、これ以上下がる余地は無いほどだったが、マイナス金利導入や世界景気不安による円高・長期利回り低下などにより、低金利はさらに継続するという見方が広がっていました。しかし、ここに金利上昇の要因が生まれたということは、知っておくべきでしょう。

最後に、「ザ・パークハウス 白金二丁目タワー」や「ザ・パークハウス 国分寺四季の森」、「ザ・レジデンス 戸塚」など、注目の物件の特徴や開発の背景などを解説する「プロジェクト・トピック」を紹介して、高江氏のセミナーは終了しました。

【第三部 個別相談】

【第三部	個別相談】

第三部では、希望者の方にセミナーに登壇した藤宮氏と高江氏が個別でご相談にお答えする、個別相談コーナーを設けました。
ここでは、個別相談コーナーをご利用になった方の声をご紹介します。

【第三部	個別相談】
  • 相続に頭を悩ませていまして、今回の参加も相続対策を知ることが目的です。マンションのプライシング、ローン金利、税制の改定、物件情報などが体系として頭に入ったので、素晴らしいセミナーだと思いました。一緒に参加した長男も、「情報量が多い」と感心していました。(60代・男性)
  • 過去に2度マンションを購入しています。1戸は賃貸、もう1戸が居住用です。そろそろ買換を検討していますが、賃貸している物件の相場を知るにあたって、市況の解説が役に立ちました。個別相談では、買いたいと思っている物件の詳しい話が聞けたので、大変に有意義でした。(40代・女性)
【第三部	個別相談】
  • 投資用のマンション探しと、そろそろ相続を考えるにあたって、今回のセミナーに参加しました。市況に対する自分の読みがあたっているかを検証しましたが、あたっている部分もあるし新しい発見もあったので、参加してよかったと思っています。(50代・男性)
  • 最近、マンションの購入を考え始めました。調べてみると中古と新築でそれほど差がないので、なぜだろうと思っていましたが、藤宮先生の価格形成のメカニズムをうかがって、なるほどと納得しました。(40代・女性)

三菱地所レジデンスでは今後も、マンション購入を検討される方々のお役に立てるようなセミナーを随時開催します。
詳細はThe Parkhouse Clubメールマガジンにてお知らせします。

住まいカレッジ

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