資産性を考えたマンション購入『将来性のあるエリア・物件と不動産投資のポイントまで』

セミナーレポート36 The Parkhouse Club会員セミナー[三菱地所レジデンス主催]資産性を考えたマンション購入
『将来性のあるエリア・物件と不動産投資のポイントまで』

[セミナーレポート]

2017年03月28日

2016年2月にマイナス金利が導入されると、住宅ローン金利の目安となる長期金利が歴史的な低水準となりました。さて、いまこそローンを組んでマンションを購入する好機なのでしょうか?
また、マイナス金利によって定期預金の金利が一段と低くなりました。投資をお考えの方のなかには、「金融機関に預ける」以外の選択肢をお探しの方もいるかと存じます。

「住まいStudy」

初めての不動産購入をお考えの方から、買替をご検討中の方、投資や相続について知りたい方まで、幅広く正しい情報をお伝えすることが「住まいStudy」というセミナーの目的です。今回で54回目となる「住まいStudy」は毎回ご好評をいただき、今回も満員御礼となりました。
ご参加いただいたみなさまの声を参考にさせていただき、今回の「住まいStudy」は次の3部構成とさせていただきました。
(1) データで読み解く!資産活用を考えたマンションマーケットの見極め方
〜価格高騰局面でも支持されるマンションの“実力”と今後のニーズ〜
(2) 最新マーケットから考える、資産性を期待させる居住用・投資用のマンション選びとは
(3) 個別相談会
それでは、第一部の模様からお伝えしましょう。

【第一部】
データで読み解く!資産活用を考えたマンションマーケットの見極め方
〜価格高騰局面でも支持されるマンションの“実力”と今後のニーズ〜

加速する都心回帰の流れ

第一部では、株式会社東京カンテイで市場調査部の主任研究員を務める高橋雅之氏に、データに基づいたマンション市況の解説をお願いしました。高橋氏は不動産マーケットのウォッチと分析の第一人者。マスコミからの取材のほか、金融機関からもヒアリングを受けるなど、正確なデータ解析に定評のある方です。

【第一部】データで読み解く!資産活用を考えたマンションマーケットの見極め方〜価格高騰局面でも支持されるマンションの“実力”と今後のニーズ〜

【第一部】データで読み解く!資産活用を考えたマンションマーケットの見極め方〜価格高騰局面でも支持されるマンションの“実力”と今後のニーズ〜

高橋氏の解析をひとことで表現すると、「都心回帰が加速している」ということになります。
2009年以降、首都圏で供給された新築マンション住戸の過半数を東京23区の物件が占めています。東京23区の新築物件は価格・坪単価ともに上昇を続け、2011年の坪単価が270.3万円だったのに対し、2016年には344.9万円にまで上がっています。また、1戸あたりの平均価格もついに6,000万円を超えました。

こうした上昇トレンドの理由として、高橋氏は次の2つをあげました。
「立地のいい都心部に供給エリアがシフトしていること」
「震災復興事業や東京五輪の影響で、建築にかかわる資材と人件費が高騰していること」
マンションの価格が上昇しているのに都心回帰が進む現状は、過去にない動きであるとのことです。「いままでの常識は通用しない」という高橋氏の言葉には、説得力がありました。

【第一部】データで読み解く!資産活用を考えたマンションマーケットの見極め方〜価格高騰局面でも支持されるマンションの“実力”と今後のニーズ〜

高橋氏は、他のデータも活用して将来を予測します。
まず、世帯種別構成比と男女別生涯未婚率を取り上げました。このふたつを見ると、今後さらに「単身世帯」が増えることが予想されます。単身者の特徴としては、職場に近い都心部の住居のニーズが厚いことがあげられます。実際に、人口動態を見ると、東京23区では依然として人口流入が続いているとのことです。

上記のデータから、富裕層が多く人口流入が続くと見られる東京23区では、今後もマンションニーズが旺盛であると高橋氏は予測しました。実際のデータを基に分析する高橋氏の解説は、「具体的でわかりやすい」と参加者から好評でした。

【第二部】
最新マーケットから考える
資産性を期待させる居住用・投資用のマンション選びとは

分譲価格だけでなく、資産価値を考えて物件を選ぶ

第二部では住宅アドバイザーの高江啓幸氏が、資産性を念頭においたマンション選びについて解説してくださいました。
高江氏によれば、「分譲マンションの価格だけでなく、資産価値を見極めたマンション選びが大事」とのことです。

【第二部】最新マーケットから考える資産性を期待させる居住用・投資用のマンション選びとは

高江氏は、資産価値の維持に影響を及ぼすのは、以下の3つの要因だと述べます。

【第二部】最新マーケットから考える資産性を期待させる居住用・投資用のマンション選びとは

(1)立地条件
人口減少は現実化しており、約30年後には日本の人口は1億人を切るという試算もある。つまり人口減少の分、将来的な住宅ニーズの低下は明らかで、「都心」「人気沿線」「駅近」「有名邸宅街」など、立地条件が資産価値を大きく左右する。

(2)プロジェクト特性
仮に投資目的で購入するにしても、住まいである以上は「自分が住んでもいい物件か」がポイント。「タワー・大規模」「免震」「敷地条件」「デザイン」などのプロジェクト特性を慎重に吟味すべき。

(3)管理
好立地・高付加価値の物件であっても、その後の対応によって住み心地が変わり、住み心地が変われば資産価値も変わる。「管理体制・メニュー・コスト」「長期修繕計画」「アフターサービスの内容・質」に、資産価値は左右される。

【第二部】最新マーケットから考える資産性を期待させる居住用・投資用のマンション選びとは

高江氏は、「住むために購入するにしても、賃貸を前提として購入するにしても、“住まいとしての価値が高く、将来にわたって資産価値が維持される”ことが大事」という言葉でまとめました。

最後に、高江氏は現在注目の物件をいくつかあげました。なかでも参加者のみなさんの注目が集まったのは、三菱地所レジデンスが新たに取り組む資産形成コンパクトマンション「The ParkOne's」でした。
ある参加者の方からは、「都心に住まう単身者が増えるという高橋先生の分析と、The ParkOne'sの第1期物件が登録完売したという高江先生の言葉がリンクした」という感想をいただきました。

【第三部】

【第三部】

第三部では、「マーケット相談」「マーケット・物件相談」「賃貸管理・買換相談」「資産形成コンパクトマンション」の4つのテーマで、個別の相談をお受けしました。以下、個別相談会に出席なさった8名の方の感想です。

【第三部】
  • 投資用の不動産をいくつか持っていますが、新たに購入するならどのエリアでどの価格帯の物件がいいかを相談しました。自分の考えがある程度あたっているという確信を得られたのが本日の収穫です。(60代男性)
  • マンションを初めて購入しようと思っていますが、オリンピック以降に値下がりすることがないか心配だったので、個別相談をお願いしました。コンパクトマンションの個別相談も受けましたが、「住む」と「投資」の両方を視野に入れて購入してもいい、というアドバイスに納得しました。(40代ご夫婦)
【第三部】
  • 現在、三菱地所レジデンスの物件に住んでいて、非常に満足しているのでセミナーにも参加しました。相続を考えると今の物件をどうすればいいのかを相談しましたが、インターネットや雑誌で知り得ない情報を得ることができました。(60代男性)
  • 資産形成と相続対策が目下の課題です。娘夫婦と同居したほうがいいのか、別の物件を買ったほうがいいのか、私の相談に具体的に答えてくださり、大変参考になりました。(60代男性)
【第三部】
  • 居住用の家を探しています。将来的なリセールバリュー、自分の予算範囲内で収まるエリア選びなど、高江先生の個別相談を受けました。「自分の足で歩いてみたほうがいい」という先生のアドバイスは、大変参考になりました。(40代男性)
  • 現在、いくつかの投資用物件を所有しています。ポートフォリオの組み替えを考えるにあたって、資産価値の維持や物件の選び方など、個別相談は非常に参考になりました。(60代男性)
【第三部】
  • 新築のマンションを買いたいと思ってセミナーに参加しました。おそらく10年から15年後には売るか賃貸に出すことになると思うので、そのあたりを個別で相談しました。新築と中古の比較で、いまなら中古のメリットは薄いというお話に説得力がありました。(40代女性)
  • 転勤がつきものの職業なので、買った後で賃貸に出しやすい物件について相談しました。神奈川エリアで考えていましたが、賃貸の収益性を考えると、都心エリアも視野に入れたほうがいいかと考え直しています。とても参考になりました。(40代男性)

三菱地所レジデンスでは今後も、マンション購入を検討される方々のお役に立てるようなセミナーを随時開催します。
詳細はThe Parkhouse Clubメールマガジンにてお知らせします。

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