2017年度マンション市場の変化と今後の予測 ~新規・買換え・不動産投資~事前に知りたい購入ポイント!

セミナーレポート37 The Parkhouse Club会員セミナー[三菱地所レジデンス主催]2017年度マンション市場の変化と今後の予測
~新規・買換え・不動産投資~ 事前に知りたい購入ポイント!

[セミナーレポート]

2017年06月13日

「上昇を続けた中古マンション相場に陰りが見られる」
「不動産購入に関しては様子見が増えている」
2017年春以降、新聞各紙はこのように報道しています。確かに、マンション市場はトレンドが変わるタイミングを迎えたようです。いまこそ、正しい情報と専門家の分析が求められる時期です。

今回で55回目となる「住まいStudy」は、初めてマンションを購入される方から買い替えをご検討中の方、投資や相続についてお考えの方まで、幅広く最新情報をお伝えすることを目的としたセミナーです。毎回、「参考になった」とご好評をいただき、今回も満員御礼となりました。
セミナーの内容は、参加者のみなさまの声を反映して毎回ブラッシュアップしていますが、今回は以下の3部構成とさせていただきました。

「住まいStudy」

【第1部】
価格調整局面入りしたマンション市場の
今後を占う上で着目したいデータとは?
〜マーケット分析で用いている“現場の皮膚感覚”を数値化した各指標〜

【第2部】
新築マンションの“今”を知る!
マーケット・金利・税制・売れ筋……最新情報を解説

【第3部】
個別相談コーナー(第三者である専門家に直接ご相談ができます)

それでは、第1部の模様からお伝えします。

【第一部】
価格調整局面入りしたマンション市場の今後を占う上で着目したいデータとは?
〜マーケット分析で用いている“現場の皮膚感覚”を数値化した各指標〜

市況にかかわらず、高い資産価値を保つ物件がある

第1部では、株式会社東京カンテイで主任研究員を務める高橋雅之氏をお招きし、詳細なデータに基にマンション市況を解説していただきました。

【第一部】価格調整局面入りしたマンション市場の今後を占う上で着目したいデータとは?〜マーケット分析で用いている“現場の皮膚感覚”を数値化した各指標〜

【第一部】価格調整局面入りしたマンション市場の今後を占う上で着目したいデータとは?〜マーケット分析で用いている“現場の皮膚感覚”を数値化した各指標〜

高橋氏によれば、「価格推移はマンション市況の一面を表したものに過ぎず、今後のトレンドを占うには先行的な動きを示す“売れ行き”に着目せよ」とのことです。
ここでは、高橋氏が一例として挙げた「首都圏の中古マンションの価格乖離率&売却期間の推移」というデータをご紹介します。なぜ中古マンションの指標を用いるかといえば、取引数が豊富で情報の確度が上がるから、ということです。
価格乖離率は、以下の算出方法で求められます。
価格乖離率=(取引価格—売出価格)÷売出価格×100%
つまり、実際に取引された住戸はどのくらい値引きして成約に至ったのかを表す指標となるのです。

【第一部】価格調整局面入りしたマンション市場の今後を占う上で着目したいデータとは?〜マーケット分析で用いている“現場の皮膚感覚”を数値化した各指標〜

この数値を見ると、2013年はー5.53であったのに対して、2016年はー6.46。1ポイント近く、値下げ幅が大きくなっていることがわかります。
また、売出から成約までの期間を見ると、2013年が3.06カ月だったのに対し、2016年は3.28カ月と、売却期間が延びています。
値下げの幅が大きくなり、売却期間が長くなっているということは、マンション市況が厳しくなっていることを示します。
一方で、高橋氏は「行政区別 築10年マンションの価格維持率」という指標も紹介してくださいました。
この指標を見ると、東京都中央区が124.2%、港区が124.4%、品川区が120.3%と、10年前の分譲時より価値が上昇していることがわかります。この他、東京都武蔵野市が105.2%、三鷹市が105.5%と、高い数値を示しています。
つまり、データから過去10年での資産価値が目減りしにくいエリアを知ることができるということです。

高橋氏は最後に、「トレンドを読み解くのが難しい局面だからこそ、独自かつ積極的な情報収集を行うことが重要」という言葉で締め括りました。この言葉に、多くの方が納得した様子です。

【第二部】
新築マンションの“今”を知る!
マーケット・金利・税制・売れ筋……最新情報を解説

二極化が進むマンション市況

第2部では住宅アドバイザーとして住宅関連誌やウェブサイトに寄稿なさる高江啓幸氏が、取材現場で得た知見を基に、最新情報を解説してくださいました。
第1部がデータ重視だったのに対し、第2部の解説には現場の雰囲気や専門家が感じた皮膚感覚が盛り込まれています。

【第二部】新築マンションの“今”を知る!マーケット・金利・税制・売れ筋……最新情報を解説

【第二部】新築マンションの“今”を知る!マーケット・金利・税制・売れ筋……最新情報を解説

高江氏によれば、新築マンションの評価(≒売れ行き)は、極端な二極化傾向が見られるとのことです。
高江氏は、あくまで個人の見解と前置きしたうえで、「駅近、大規模、タワーマンション、免震などの条件を備えたものは、高額化しても人気を集め、成約率も高い」と言っています。
ただし、高くても売れるというのはバブル期のような投機的な意味合いは薄く、資産性を意識した合理的な志向であるとのことです。「良いマンションであれば、相応のコスト負担は厭わない」というのが高江氏の見解です。
この意見は、第1部の「資産価値が目減りしにくい、あるいは上昇するマンションを探すことは可能」という高橋氏のお話とつながるものでした。

【第二部】新築マンションの“今”を知る!マーケット・金利・税制・売れ筋……最新情報を解説

最後に、高江氏は注目の物件をいくつか取り上げました。そのなかでも、参加者の注目を集めたのは、三菱地所レジデンスの新ブランド、ザ・パークワンズです。
これは、資産形成を目的としたコンパクトマンションで、今後さらに増えると見られる単身世帯に向けた間取りとなっています。
高江氏が紹介した「ザ・パークワンズ 品川戸越」は、4駅6路線が利用可能なうえに、「品川」という人気アドレスと有名商店街を控えるという好立地の物件。第三部として行われた個別相談会でも、この物件へのご質問をたくさんいただきました。

では、最後に第三部の個別相談会にご出席いただいたみなさまの感想をお届けしましょう。

【第三部】

【第三部】

【第三部】
  • マンションを探していますが、買った方がいいのか、賃貸で少し待ったほうがいいのか、ということから悩んでいます。このセミナーは、資料がとてもわかりやすく、専門用語も少ないので、すんなりと頭に入りました。特に第1部の高橋先生の講義がデータ重視で納得できました。個別相談は、初歩的な質問に親身になって答えていただき、とても助かりました。(50代・男性)
  • 城南エリアで物件を探していますが、マンション市況の今後が読みづらいので、専門家のご意見を知りたいと思って参加しました。参考になったのは、市況にかかわらず資産価値が上がる物件があるということです。個別相談会でもそのあたりをじっくりうかがって、非常に役に立ちました。(40代・ご夫婦)
【第三部】
  • 居住用のマンションを都心で探していますが、実は、市況も相場も何も知らなかったので、東京カンテイの高橋先生のお話は目からウロコでした。おかげで、マンション市況のトレンドが半日である程度わかりました。個別相談では住宅ローンについて具体的なアドバイスをいただき、参考になりました。(40代・女性)
  • マンションをひとつ所有していますが、それを賃貸に出して、都心に居住用のマンションを購入しようと考えています。まだ物件探しの段階ですが、どんなマンションなら価値が下がらないのかを具体的に知ることができて、大変参考になりました。個別相談会では、所有するマンションを賃貸に出す時の注意点を教えていただきました。知らなかったことも多いので、ありがたかったです。(40代・女性)
【第三部】
  • マンション投資を考えていて、ザ・パークワンズについて詳しく知りたいと思い参加しました。三菱地所レジデンス初の資産形成コンパクトマンションという高江先生の紹介でさらに興味が増し、個別相談会でもお話を聞くことができたので、収穫は大きいです。セミナーでは、高橋先生の価格乖離率という指標が興味深かったです。(40代・男性)

三菱地所レジデンスでは今後も、マンション購入を検討される方々のお役に立てるようなセミナーを随時開催します。
詳細はThe Parkhouse Clubメールマガジンにてお知らせします。

住まいカレッジ

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