hitoto広島 The Tower

広島大学本部跡地に誕生するタワーマンション

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相続税から見る

タワーマンション
購入魅力

外観

相続対策にマンション購⼊が良いとされる理由は、現⾦や預⾦は、例えば1億円所有していれば1億円で評価されますが、マンションの場合は評価⽅法が異なり、図のように⼟地と建物を分けて評価するため、一般的には現金よりも評価が下がります。

ここでは、「hitoto広島 The Tower」のようなタワーマンションにおける相続税の算出方法について、ご紹介いたします。

01大規模タワーマンションでは
土地の持分割合が少なくなる

分譲マンションの場合、敷地や建物共⽤部分は専有面積の持分比によって評価されます。
土地であれば、敷地全体の評価額に対して、各部屋の持分割合を掛けて計算するので、
戸数の多いタワーマンションであれば、1部屋あたりの土地の持分割合が低くなります。
図のように、一戸建てと比較すると、タワーマンションの新築価格に占める土地の割合は少なくなり、建物の割合が多くなります。
従って、土地よりも建物の相続税評価額の割合が多くなるため、全体の評価額が低くなります。

POINT

一戸建てと比較すると、
タワーマンションの方が
相続税評価額が低くなる!

02税制改正後も、
タワーマンションの
高層階には
評価額の減額が認められる

建物の評価方法について、基本的には土地と同様に、専有面積に応じて平等に割り振られるので、
低層階も高層階も、専有面積が同じであれば、建物の固定資産税評価額も同じになります。
しかし、タワーマンションの場合、税制改正に伴い、2018年以降引き渡しの物件において
高層階の評価額を引き上げ、反対に低層階の評価額を引き下げられました。
改正前と比べて、高層階の評価額は高くなりましたが、
新築時の販売価格と比較し、相続税評価額の減額を見込むことができます。

POINT

タワーマンションの高層階であっても
相続税評価額の減額が見込める!

03タワーマンションを
貸し出す場合は
さらに評価額が変わる

分譲マンションを有償で人に貸し付ける場合には、
自分が利用する場合と比較してその使用に制限があることから、建物のうち30%(借家権割合)の評価減をすることができます。
また、賃貸中のマンションの土地は「貸家建付地」という評価区分になり、
貸家と同様にその利用に制限があることから、以下のような計算により評価額が減額されます。

また、「小規模宅地等の特例」という
相続人が不動産貸付業を継続して営めるように配慮された特例措置があります。
一定の要件(※2)に該当する土地は、限界面積200㎡までは50%の減額措置が適用となる制度です。
タワーマンションにおいては、土地の持分割合が低くなるため、
当制度の恩恵を多大に受けられ、軽減された土地の評価額がさらに減額となります。

POINT

タワーマンションを貸し出すと、
相続税評価額がさらに下がる!

※1.路線価額がない地域は、固定資産税評価額に一定倍率を乗じた価格で算出。
※2.小規模宅地等の特例の要件/下記①、②のいずれかに該当する場合
  • ① 被相続人の不動産貸付事業の用に供されていた宅地で、被相続人の不動産貸付事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続き貸付事業を営んでいる親族が取得している場合
  • ② 被相続人と生計を一にする親族の不動産貸付事業の用に供されていた宅地で、その生計を一にする親族が取得し、相続開始前から申告期限まで引き続きその自己の貸付事業を営んでいる場合
  • ※申告期限まで遺産分割協議が終了していない場合には、この特例の適用はありません。ただし、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付することで、遺産分割協議の翌日から4か月以内に更正の請求の手続きにより、還付を受けられることがあります。
  • ※上記減額の適用を受けるには、相続税の申告期限までその宅地を所有している必要があります。
  • ※相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等(相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている者が当該貸付事業の用に供しているものを除く)はこの特例の対象外。ただし、平成30(2018)年3月31日以前から貸付事業の用に供されている宅地等については特例の適用がある。
※過度な相続対策を目的としたマンションの購入については、評価額と時価が大きく乖離しているため、近年購入目的や利用目的によっては税務当局に否認された例があります。住居目的以外に購入される場合には税理士等にご相談ください。
※掲載の外観写真は2020年4月に撮影したものです。
※掲載の情報は2022年7月時点のものであり、今後変更になる場合がございます。