知っておきたい!共働き夫婦が住宅を買うときの税金――不動産の税務に詳しい税理士が解説

知っておきたい!共働き夫婦が住宅を買うときの税金――不動産の税務に詳しい税理士が解説

[住まい選びの基礎知識]

2018年03月16日

【3つのポイント】 
(1)親からの資金援助を受けるとき、夫婦共有名義なら贈与税の特例が2倍に
(2)夫婦共働きなら、所得税が低くなる「住宅ローン控除」をダブルで活用
(3)共有名義は、所有権の持ち分登記の仕方によっては贈与税がかかるおそれも

共働き世帯が増え、夫婦で協力して住宅を購入するケースが珍しくなくなってきました。実は、どちらか単独よりも共同で購入するほうが、さまざまな税制上のメリットが生まれます。そこで今回は、不動産の税務に詳しい税理士の高原誠さんに、税金に関する特例の活用法や注意点と最近の税制の動向を解説してもらいました。

2018年度の税制改正では、マイホームに影響する項目なし

税理士・フジ相続税理士法人代表社員/高原誠さん

税理士・フジ相続税理士法人代表社員/高原誠さん

不動産の売買にはさまざまな税金がかかわりますが、マイホームについては税負担を和らげる軽減措置や特例が設けられています。なかでも、大きなメリットがあるのは、頭金不足の解消に役立つ「住宅取得等資金贈与の特例」と、10年間も所得税が戻って来る「住宅ローン控除」です。さらに、夫婦で助け合って購入し、それぞれの所有権の持ち分を登記する「共有名義」にすると、これらの特例をダブルで使えます。

詳しい内容に入る前に、最近の税制の動きについておさらいしておきましょう。まず、2018年度の税制改正についてはどうでしょうか。

「住宅を購入した際にかかる登録免許税、不動産取得税、固定資産税などの軽減措置はおおむね2~3年間の期間限定で定められていますが、2017年度で終了する予定だったものはすべて期限が延長される見込みです。ですから、税金面で住宅購入にマイナスになる項目はありません」(以下、コメントはすべて高原さん)

消費税率10%が適用されるのはいつ?どんな場合?

消費税率の8%から10%への引き上げについても気になるところでしょう。今のところ2019年10月1日から10%になる予定ですが、住宅購入時期との関係で、どのような点に注意すればよいのでしょうか。

「住宅購入の場合は、売買契約する時期と、残金を決済して引き渡しを受ける時期が異なることに注意してください。原則として、引き渡し時点の税率が適用されます。ですから、2019年9月以前に契約を結んだとしても、引き渡しが2019年10月以降になると10%です。ただし、工事請負契約や一定の売買契約については経過措置があり、未完成売りの新築マンションの購入にも当てはまります。税率引き上げの半年前、つまり2019年3月31日までに契約した場合は、引き渡しが同年10月を過ぎても税率は8%のままです」

契約と引き渡し時期、適用税率の関係は図1の通りです。参考にしてください。

※マンションの売買契約でも、内装セレクトができるようになっている場合など、おおむね経過措置が適用される

※マンションの売買契約でも、内装セレクトができるようになっている場合など、おおむね経過措置が適用される

次に、夫婦で協力して購入するとメリットがある税制に関する2つのポイントと、活用する際の注意点について解説しましょう。

親からの資金援助に「住宅取得等資金贈与の特例」を活用

第一に減税効果が大きいのが「住宅取得等資金贈与の特例」です。通常は、たとえ親子間でも多額のお金を貰うと贈与税がかかります。贈与税の基礎控除は、受贈者1人当たり年間110万円までしか認められていません。しかし、住宅の購入やリフォームをする資金として親や祖父母から援助を受けた場合には、非課税枠が大幅に拡大するという特例です。

贈与税の非課税限度額は、購入する住宅の種類や購入時期によって変わります(図2参照)。たとえば、一定の住宅性能を持つ省エネ住宅を2018年度中に購入する場合は、1,200万円まで贈与税はかかりません。消費税率引き上げの時期の前後は、非課税限度額が一気に3,000万円に膨らむことも決まっています。この特例は、お金を貰う人ごとに認められているため、夫婦がそれぞれの親や祖父母から資金援助を受けられます。

※一定の省エネ・耐震・バリアフリー性能を満たす住宅。それ以外の場合は、上図の控除額がそれぞれ▲500万円になる

※一定の省エネ・耐震・バリアフリー性能を満たす住宅。それ以外の場合は、上図の控除額がそれぞれ▲500万円になる

この特例を利用する場合に気を付けておくべきことは何でしょうか。
「資金援助を受けることができるのは、あくまでも直系尊属、つまり、生みの親や実の祖父母だけです(ただし、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当)。叔父叔母、配偶者の親や祖父母からの資金援助には適用されません。また、夫婦がそれぞれ資金援助を受けて、住宅の購入代金に充てた場合は、その出資した割合に応じて所有権の持ち分を登記する必要があります。これを共有名義といいます。どちらかの単独名義にしてしまうと、贈与税がかかることがありますから注意してください。なお、この特例を活用した生前贈与は、相続税を減らす対策としても有効です」

共働きなら「住宅ローン控除」もダブルで受けられる

共働きなら「住宅ローン控除」もダブルで受けられる

「住宅ローン控除」は、銀行などから住宅ローンを借りてマイホームを購入した場合に、年末の借入残高の1%に相当する所得税が10年間に渡って控除されるという特例です。所得税から控除しきれない場合は、住民税からも一定額まで控除できます。住宅ローン控除の限度額は、購入する住宅の種類などによって異なります。現在、消費税8%が適用される新築住宅の場合なら年間40万円まで。また、実際に支払っている税額までしか控除されません。

この特例も、夫婦が協力して住宅ローンを組むことによってメリットが広がります。たとえば、夫の支払っている所得税と住民税が合計30万円だとすると、住宅ローン控除の限度額が40万円あったとしても、その枠を使いきれません。これに対して、共働きで妻も10万円以上の税金を払っていれば、合計で40万円の枠をフル活用できるわけです。ただし、親からの資金援助と同様に、共有名義にする必要があります。

住宅ローン控除を、より効果的に活用する方法はあるのでしょうか。
「所得税率の高い側が住宅ローンを多めに組み、住宅ローン控除を優先的に適用することです。ただし、この特例は10年間続きますから、最初の状況だけでなく、夫婦それぞれの収入が変化する可能性があることも意識しておきましょう。子どもが生まれて産休や育休の間に妻の収入が一時期途切れるとか、夫が転職で収入が大きく変化するといったケースもあるでしょう。10年間のライフプランを話し合った上で資金計画を検討することが大切です」

住宅ローンの契約上の立場や名義によって減税効果が違う

共働き夫婦の場合、住宅ローンの組み方にもバリエーションがあることも知っておきましょう。
1.夫婦がそれぞれ自分の収入に応じて単独で住宅ローンを組む方法です。「ペアローン」ともいいます。
2.夫婦の収入を合算して融資を受ける方法です。借り入れの名義(主債務者)は単独で、住宅ローン契約も1本となります。さらに、主債務者以外の立場は「連帯保証」と「連帯債務」の2通りに分かれます。
 連帯保証:主債務者が返済できない場合に、代わりに返済することを保証する。
 連帯債務:主債務者の返済の有無にかかわらず、債務者として全額の返済義務を負う。

これらの関係を整理したのが図3です。連帯債務者は住宅ローン控除が使えますが、連帯保証人は使えません。民間銀行の住宅ローンでは「連帯保証」が一般的で、「連帯債務」が可能なのはフラット35と一部の金融機関だけのようです。

「借入の名義、共有名義の持ち分、収入割合など、設定の仕方によって特例の適用の有無や効果の大小が分かれてきます。登記の仕方を間違えると、後で贈与税がかかったり、住宅ローン控除がうまく活用できなかったりするかもしれません。これらの関係は複雑になりますので、資金計画を立てる段階で税理士などの専門家に相談することをお勧めします」

「住宅取得等資金贈与の特例」や「住宅ローン控除」を利用する場合、登記簿上の床面積(マンションの場合は、専有部分のみ)が50m2以上であることや、所得金額による制限などいくつもの条件があり、申告手続きも必要です。適用要件や最新の情報をしっかり押さえた上で、共働き効果を最大限発揮できるように工夫してみてください。

写真:村山雄一
テキスト:木村元紀

<高原誠さん>プロフィール
フジ相続税理士法人代表社員、NPO法人 相続手続きサポートセンター監事。相続に特化した専門事務所の代表税理士として、年間700件以上の相続税関連業務に携わる。不動産・保険等への造詣を生かした相続実務に定評があり、各種雑誌や新聞への寄稿・取材協力、テレビ番組出演、講演も多い。

掲載の情報は2018年2月28日時点の情報です。2018年度税制改正の内容は、2017年12月22日に閣議決定された税制改正大綱を基にしています。この内容に関する正式な決定は通常国会の通過後となります。
詳細は「国税庁」ホームページをご参照下さい。

The Parkhouse Clubは、2018年6月22日をもって「三菱地所のレジデンスクラブ」へ統合いたしました。

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