POSITION
駅徒歩 3 分の価値

※掲載の航空写真は
2020年10月に撮影したものにCG加工を施しています。

「府中」駅徒歩3分、大國魂神社・ケヤキ並木徒歩1
中枢の真価。

「ザ・パークハウス 府中」が誕生するのは、京王線「府中」駅南口より徒歩3分。
大國魂神社と馬場大門のケヤキ並木が徒歩1分(約80m)の地にあり、
さらに、新庁舎の建設※1も進む府中市役所も徒歩2分(約160m)に位置するなど、
中枢の地ならではの利便性と潤いを享受できます。

※掲載の航空写真は2020年10月に撮影したものにCG加工を施しています。

データが実証する
「ザ・パークハウス 府中」

物件供給数の少ない
府中市役所が位置する
「宮西町」アドレス×「府中」駅
徒歩3分圏内のポジション。

25年間でわずか2物件の供給実績

過去25年の間(1995年以降)、府中市内で分譲されたマンション256物件のうち駅徒歩3分以内の物件は51物件。
その中で府中市役所がある宮西町にて分譲された物件はわずか2物件、供給率にして約0.8%に相当します。
駅前の利便性と府中市役所に代表される公共施設を身近に利用できる環境にありながら、大國魂神社を眼前に望む地に誕生します。

概念図

府中市「宮西町2丁目」の地震に関する
地域危険度

「宮西町2丁目」の地震危険度は、「建物倒壊危険度」「火災危険度」「災害時活動困難度」「総合危険度危険量」のいずれにおいても最も危険度の低い「ランク1」の評価。

東京都「地震に関する地域危険度測定調査(第8回)」(平成30年2月公表)

※MRCデータによる(対象期間:1995年1月1日~2020年11月15日までの
MRC調査・捕捉に基づく分譲マンションデータの範囲内)

東京都築10年中古マンション最寄り駅からの
所要時間リセールバリュー(価格維持率)

駅徒歩3分のリセールバリュー(価格維持率)

マンションの新築分譲時からの価格維持率を示すリセールバリュー。過去10年間における東京都の徒歩3分以内のマンションは115.9%という数値となっています。

※東京カンテイ;2010年1月~2010年12月に新規分譲され、2020年1月~2020年12月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出
※専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外
※リセールバリュー(価格維持率)は過去のデータから算出した数値であり、当物件の10年後の価格維持率を予測・保障するものではありません。

Special column

他の街では真似できない特徴がここにはある
ザ・パークハウス 府中の
「希少立地」と「住環境」

  • Point 1

    歴史ある府中の「住環境」。「府中」駅徒歩3分、
    大國魂神社とケヤキ並木が身近な住まい。

  • Point 2

    23路線利用可、複数の大型商業施設が充実する
    柔軟かつ多彩な生活利便性。

  • Point 3

    駅近立地・地価・人口動向・発売状況から読み解く
    「ザ・パークハウス 府中」の希少性と資産性。

野中 清志 Housing Consultant
住宅コンサルタント

マンションデベロッパーを経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。
マンションを始めとする不動産に関する講演・執筆等多数。30年以上の経験を活かしたユーザーサイドに立ったマンション選択眼は多くのファンに支持されている。
難しい内容も分かりやすく、ウィットに富んだセミナーは好評。首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

01.歴史が語る地。駅前に「多くの自然」が残された府中市

歴史があり受け継がれてきたからこそ、駅の目の前に緑が広がる住環境

府中市は東京のほぼ中央に位置しています。

多摩地区の代表的な都市として歴史も古く、今から1,300年以上前の「大化の改新」では「武蔵国」の国府が置かれ地域の中心として発展してきたエリアで、「府中」という地名の由来ともなっています。「武蔵国」は現在の東京都のほか埼玉県のほぼ全域や川崎市・横浜市などが該当する広大なエリアで、その中心であった訳です。
江戸時代には甲州街道の宿場街「府中宿」があり、明治以降は郡役所が置かれ発展してきました。現在でも多摩地区の重要な拠点となっています。

「府中」駅前にも伝統のある神社やケヤキ並木などが残る素晴らしい環境が残っています。だからこそ、駅前にもかかわらず古くから受け継がれた美しい街並と緑多い自然環境が存在しており、住居にもふさわしいエリアと言えるのではないでしょうか。

武蔵国概念図
※出典:大國魂神社ホームページより

歴史のあるエリアは地盤も安定している

歴史のある神社などは地盤の安定している土地に建設され長い時間建物や施設が維持されてきていますので、その周辺エリアも地震・水害などに対して安全性が高いと考えられます。

東京都の調査によると、「ザ・パークハウス 府中」のある「宮西町2丁目」は「台地」であり、地震危険度は、「建物倒壊危険度」「火災危険度」「災害時活動困難度」「総合危険度危険量」のいずれにおいても最も危険度の低い「ランク1」となっており、地震に対する安全性が高いエリアである事が分かります。

また「宮西町2丁目」エリアは水害にも強いエリアです。「府中市水害ハザードマップ」によると、府中駅や宮西町2丁目、大國魂神社や府中市役所などの一帯は「浸水が想定されていない区域」になり台風や大雨などによって多摩川が氾濫したとしても極めて安全な立地であると言えます。

府中市「宮西町2丁目」の
地震に関する地域危険度

東京都「地震に関する地域危険度測定調査(第8回)」
(平成30年2月公表)

02.企業が多く就業人口の多い府中市

<府中市「令和元年版 
府中市統計書」>

<府中市「令和元年版 
府中市統計書」>

府中市の人口は約26万人で、東京都下では八王子市、町田市に次ぐ人口規模となっています。

なぜなら多摩エリアの中でも府中市には市内に多くの企業があるからです。

府中市には東芝府中事業所、NEC府中事業所、キューピー中河原工場、サントリー東京・武蔵野ブルワリーなど規模の大きな有名企業の事業所・工場などが多くあります。
こうした企業などからの法人住民税が市内における行政サービスの向上につながります。また東京競馬場には市外からも多くの人が訪れ市内の飲食店を始め商業施設の売り上げにも大きく貢献しており経済の活性や就業人口の増加などにもつながります。
府中市はこうしたことから就業人口も多く東京26市の中でも4番目となっています。
都心部などに比べて昼夜間人口比率が低く、職住近接の方が多いエリアです。こうしたことから府中市内の住宅の需要は昔から高く、特に駅に近いエリアはその希少性から人気が高いと言えます。

03.新宿へ直通の京王線「府中」駅と
JR南武線・武蔵野線「府中本町」駅の23路線利用の機動力

「新宿」駅へ直通21(通勤時30分)の立地

市内に有名企業が多いだけでなく、「新宿」駅へ直通でアクセスできることも特長です。

「府中」駅から新宿へ京王線「特急」で21分という交通利便性の高い立地にあります。通勤時などには準特急で「新宿」駅まで5駅34分で到着します。
「府中」駅は京王線の全ての電車が停車する駅です。
またゆっくり座って帰宅したい時などは有料となりますが京王ライナーで「新宿」駅からノンストップで「府中」駅まで帰れるという贅沢な時間も過ごせます。

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「府中」駅に停車する京王線の電車
・京王ライナー ・特急・準特急 ・急行 
・区間急行 ・快速・各駅停車など

JR南武線・武蔵野線「府中本町」駅を徒歩7分で利用できることも魅力です。
「府中本町」駅はJR南武線で武蔵小杉駅などの神奈川方面、JR武蔵野線で西国分寺駅などの中央線への移動、そして武蔵浦和駅などの埼玉方面にもアクセスできます。
徒歩3分の京王線「府中」駅だけでなく、徒歩7分のJR南武線・武蔵野線「府中本町」駅が利用できることで暮らしに幅を持たせ、フレキシブルな縦横無尽の機動力を享受できることが強みだと思います。

「新宿」駅周辺の再開発が進む

「新宿」駅は乗車客数の日本一多い駅で、周辺には西新宿の高層ビル街をはじめ多くのオフィス街が広がっています。

「新宿」駅周辺でも再開発が進み、商業施設やオフィスビルなども次々と完成しており、新宿駅前に都庁を上回る高さ260メートル超の超高層ビルが2棟建設される計画もあります。

多くの路線が利用できるビッグターミナルであり、企業・商業施設の集積する「新宿」駅へ直通アクセスできるメリットは大きいと考えられます。

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京王線の連続立体交差事業
(高架・地下化)で沿線の資産性も上昇

京王線では線路を高架や地下に建設する連続立体交差事業が進められています。

高架化により街の交通状況は大きく改善し、また線路が地下化するということは新たに駅前に土地が発生し新たな大型の商業施設などが建設される可能性もあります。

こうしたことから沿線上の更なる発展にもつながり、京王線沿線の不動産の資産価値の向上にもつながります。

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04.「府中」駅わずか3分の
立地の希少性と
大國魂神社・並木道に隣接
歴史のある府中の中でも
象徴的な存在に。

「府中」駅3分の希少性

現地周辺写真と外観完成予想CG

「ザ・パークハウス 府中」が位置するのは「府中」駅からわずか3分の駅近立地となります。

一般的には主要駅近くには商業施設や公共施設などが多くありマンションが建設される大型の土地の供給は少ないと言えます。
また駅3分と駅6分の面積を比較してみると、駅3分の場合は3×3×3(円周率)で27ですが、駅6分の場合は6×6×3(円周率)で108となります。
駅からの距離が2倍になると、面積は4倍となる訳です。駅6分のエリアと比較して駅3分の面積は4分の1しかありません。駅に近いほど二乗に比例して希少性が高くなる事が分かります。

特に「府中」駅周辺は商業施設・ホテル・企業が集まっており土地が高度利用されていますので土地の希少性も高いと言えます。

駅からの距離と希少性

駅からの距離が倍になると
面積は4倍に増えます。
駅に近いほど希少性が高いと言えます。

※上記は、駅からの直線距離を徒歩分数で表したものです。

府中の街の象徴とも言える
「大國魂神社」が目前にそびえる

府中市の街の象徴と言えるのが「大國魂神社」です。
「府中」駅近くにあり東京5社(他は東京大神宮、靖国神社、日枝神社、明治神宮)の一つです。正月の初詣や5月に開催される「くらやみ祭り」は大変多くの人で賑わいます。

「ザ・パークハウス 府中」はこうした「大國魂神社」に隣接した立地に建設され、南側住戸は借景として窓から神社や参道の緑を望むこともできます。この環境が日常生活の一部になるということですから、これほど贅沢なことはありません。

大國魂神社(徒歩1分/約80m)

住み心地のよい府中市

「大國魂神社」から「府中」駅方面に向かって約500メートルもの「馬場大門のケヤキ並木」が続いており、「ザ・パークハウス 府中」から駅までの通り道ともなっています。

「大國魂神社」の参道となっており天然記念物にも指定され、源頼義・義家が祈願達成の御礼に1000本の苗が送られたことから始まったともいわれています。年末にはイルミネーションも実施され、歴史を感じさせる美しい並木道は市民からも愛されています。毎日の通勤の時なども気持ち良く歩くことができ、参道の東側には大型商業施設もあり府中でも人気のエリアとなっており、優れた環境にあると言えるのではないでしょうか。

こうしたエリアでは商業施設や老舗の商店などが建ち並ぶことも多くマンション用地の供給は少なく希少性も高いと言えます。

馬場大門のケヤキ並木(徒歩1分/約80m)

05.大型商業施設が多く
生活利便性の高い府中駅周辺

「府中」駅南口再開発が2017年に完了し駅前は大きく変貌を遂げています。
1997年に「旧伊勢丹」を中心とする商業施設「フォーリス」や、2006年には商業施設「くるる」、2017年には「ル・シーニュ」が開業しています。また、2021年初夏にはノジマ運営の商業施設も開業予定です。
(ノジマニュースリリースより/現況:工事中、2021年初夏に開業予定)

大型模商業施設の開業により利便性が高まると同時に、そのエリアのイメージも向上するケースも多くあります。
この3つの商業施設は府中駅南側で「ザ・パークハウス 府中」からも近い位置にあります。

前述の大國魂神社・ケヤキ並木の「自然」と駅前の大型商業施設の「利便」、その全てを手中に治める至近の立地はそう簡単には見つけることはできないでしょう。立地のポテンシャルはとても高いと言えます。

ル・シーニュ(徒歩2分/約150m)

06.府中エリアの地価・人口動向

住み心地のよい府中市

府中市は企業が多く職住近接な環境であり、商業施設が多く生活利便性が高く、緑が多く住環境も良いことから、住み心地もよいと評判です。

府中市の調査によると、府中市の住み心地について「住みよい」「どちらかといえば住みよい」を合わせると94.9%と、多くの方が住みよいと感じており、また「ずっと住むつもり」「当分は住むつもり」を合わせると93.4%となり、永住嗜好も高いことが分かります。

府中市政策総務部広報課
令和2年度市政世論調査結果
(府中市ホームページより)

府中エリアの地価は上昇傾向に

地価動向はマンション価格にも大きな影響を与えます。

国土交通省が発表した2020年の基準地価を見てみると近年上昇が続いていることがわかります。2020年は新型コロナの影響により地価上昇率は縮小していますが、これは現在地価が高止まりしていることを示しています。

今後新型コロナが収束すれば、再び元の上昇基調の回復する可能性もあり、特に人気の高い駅周辺などの不動産の資産価値にも影響を与えると考えられます。

2020年基準地価 地価変動率の推移

国土交通省「令和2年都道府県地価調査」

人口は増加傾向に

マンションの資産価値と人口動向には密接な関係があります。

府中市の世帯数・人口ともに上昇傾向にあります。人口約26万人、世帯数約12万世帯の大都市となっています。人口が増加傾向にあるということは今後も住宅需要が増加することを意味しています。

全国的に見ても人口が増加しているエリアは少なく、住宅の資産価値が落ちづらいエリアであると言えます。

府中市の世帯数と人口の推移

府中市「住民基本台帳による人口」

07.マンション発売状況からみた
本物件の希少性

近年、「府中」駅から徒歩3分以内に発売されたマンションの動向を見ると、2016年以降ほぼ年間1~2棟のペースで発売されています。

駅から近い立地は、利便性が高い一方で、駅前の喧騒もあり緑量も少なくなりますので、「住環境」は決して優れているとは言い切れないこともあります。
しかしながら、「ザ・パークハウス 府中」のように「大國魂神社」に徒歩1分で、さらに「馬場大門のケヤキ並木」を駅までのルートとして日常的に利用できる立地のマンションは他にありません。

「府中」駅南側エリアは再開発により大型商業施設が多く建設されており、「ザ・パークハウス 府中」は「大國魂神社」「馬場大門のケヤキ並木」「商業施設」の3つが近接した立地となっています。このような立地条件は、購入検討者や入居者の支持を得やすい、わかりやすいファクトです。

※MRC調査・補足に基づく分譲マンションデータによる(対象期間:2016年1月1日から2020年12月15日)

08.「ザ・パークハウス」ブランドの資産性

マンションの資産価値、中古市場での人気などを考える場合にマンションを発売した「会社」や「ブランド性」も重要となってきます。

「ザ・パークハウス」シリーズは不動産大手で老舗である三菱地所レジデンスの発売するマンションブランドです。マンションを購入する際に「信頼できる不動産会社が分譲するマンション」を選ぶ方が最も多くなっています。

府中市では「ザ・パークハウス」の名を冠した
マンションの発売は今回始めて
となりますので、
その希少性も高いのではないでしょうか。

<メジャー7「マンショントレンド調査 第31回 新築分譲マンション購入に際しての意識調査 2019年」

ザ・パークハウス グラン千鳥ヶ淵(分譲済・2015年竣工)

ザ・パークハウス グラン南青山(分譲済・2015年竣工)

大型商業施設が集積する、
中枢の利便。

ミッテン府中※2 2min

(約120m)

ル・シーニュ 2min

(約150m)

フォーリス 2min

(約120m)

ぷらりと京王府中 3min

(約230m)

ルート1

駅から最短ルートで建設地へ

ルート2

駅からペデストリアンデッキを
通って建設地へ

ルート3

「府中本町」駅から参道を
通って建設地へ