コラム 取得から販売までワンストップ。
リノベーション物件が完成するまで。

中古マンションがどのように新たな物件として生まれ変わり、次の居住者に受け継がれるのか。
三菱地所レジデンスだからこその“安心・信頼”の秘密をレポートします。

新築分譲マンション「ザ・パークハウス」を手掛けてきたノウハウと、良質なマンションストックを活用し、新たな選択肢のひとつとしてリノベーション物件を提供する「三菱地所レジデンスのリノベーション」。今回は、実際に中古マンションを仕入れてからリノベーション物件として販売するまでをレポートします。

新築分譲マンションのノウハウがリノベーション物件にも活かされています。

三菱地所レジデンスの経験・知見をリノベーション物件に応用。私たちだからこそ可能な、新築同様に生まれ変わらせる秘密をご紹介します。

三菱地所レジデンス リノベーション事業部 三井智子

リフォーム担当

三菱地所レジデンス
リノベーション事業部
三井智子

中古マンションをリノベーションするにあたり、間取りの変更や設備の入れ替えなどトータルに携わっています。
より暮らしやすくなるようなプランを心がけています。

三菱地所レジデンス リノベーション事業部 深野祥子

仕入担当

三菱地所レジデンス
リノベーション事業部
深野祥子

中古マンションを取得し、適正価格で再販売するためのリノベーション計画を立てています。
お客様の購入しやすい予算で、いかに快適な空間を実現するかがポイントです。

独自の基準で精査するマンションそれぞれの“履歴”。

SCENE 01
中古マンションの取得

周辺の相場や市場動向を探りながら買取物件を精査。満足度の高いリノベーションを実現する最初の一歩です。

マーケティング室の担当者と、周辺相場などから買取候補物件の適正価格や販売想定価格を算出するための打ち合わせを行います。
マーケティング室の担当者と、周辺相場などから買取候補物件の適正価格や販売想定価格を算出するための打ち合わせを行います。

リノベーション事業は、まず中古マンションを買い取るところから始まります。
三菱地所レジデンスには、約50年にわたり約18万戸の新築マンションを供給してきた経験・実績があり、特にマーケティング室では各エリアごとの周辺相場や供給状況などのマーケット情報を把握しています。物件の買取を検討する際には、これらの情報を元に該当エリアのマーケティング担当者と仕入担当者が情報交換を重ね、物件の資産価値を算出します。
買い取る前には、管理会社から「管理に係わる重要事項報告書」を取り寄せ、三菱地所レジデンスの基準と照らし合わせ内容を精査。修繕積立金の積立状況や修繕記録をチェックします。また、マンション室内の状態をはじめ、共用部の清掃状況や植栽の管理状況などは、仕入担当者が実際に物件を訪れ目で見て確認します。買取対象物件は、1981年6月以降に建築確認を取得した「新耐震基準」に該当する物件のみで、さらに旧分譲主や施工会社も確認し、総合的に買い取るか否かの判断をしています。

より暮らしやすくするためのリノベーションという付加価値。

SCENE 02
リフォーム計画

想定する入居予定者の家族構成やトレンド、ニーズなどを考慮し、具体的なリノベーションプランを作成します。

多くのフローリングや壁紙のサンプルを用意してリノベーションプランを考えます。今回は既存のドアを活かすので、ドアの色とのバランスを重視。
多くのフローリングや壁紙のサンプルを用意してリノベーションプランを考えます。今回は既存のドアを活かすので、ドアの色とのバランスを重視。
この物件のキッチンはカウンターも含めてすべて入れ替え予定。採寸して最適なシステムキッチンを導入するためのプランを想定します。
この物件のキッチンはカウンターも含めてすべて入れ替え予定。採寸して最適なシステムキッチンを導入するためのプランを想定します。
リノベーション前の状態は、あらゆる角度から写真に記録。物件の詳細を把握することからリノベーションプランの作成が始まります。
リノベーション前の状態は、あらゆる角度から写真に記録。物件の詳細を把握することからリノベーションプランの作成が始まります。

中古マンションの買取が決定すると、次は仕入担当者とリフォーム担当者が現地調査をし、具体的なリノベーション計画を立てます。
新築マンションのノウハウを活かして、ただ新しくするだけではなく、暮らしやすく快適な空間にするため、ライフスタイルの変化による間取り変更や、トレンドやお客様のニーズを取り入れたプランを考えていきます。
具体的には、独立キッチンからオープンキッチンへの変更、保温浴槽や節水トイレなど最新の省エネ設備の採用、また浴室のサイズアップやバリアフリー対応、トレンドを意識したカラー選定など、様々な検討を重ねます。フローリングや壁紙などはサンプルを用意し、色や質感がその部屋に合うかどうかを判断。さらに、新築マンションの供給体制を活かして新築同等の設備機器を積極的に採用するなどして、資産性を高めるようなリノベーションプランを決定します。

SCENE 03
工事前の現場確認

リノベーション工事に入る前に配管や躯体の状況などを確認。
解体することで初めてわかる問題点などもあるので念入りに調査します。

既存の内装を壊し、リノベーションする箇所や、そのまま使用する部分を施工業者と確認します。平面図だけではわからない立体的な仕上げ部分なども現場で想定します。
既存の内装を壊し、リノベーションする箇所や、そのまま使用する部分を施工業者と確認します。平面図だけではわからない立体的な仕上げ部分なども現場で想定します。
壁づけキッチンから需要の高いオープンキッチンへリノベーションをする場合は、レンジフードの位置変更が可能かどうかもポイントのひとつ。不可能な場合は天井をふかすなど計画の変更も生じます。
壁づけキッチンから需要の高いオープンキッチンへリノベーションをする場合は、レンジフードの位置変更が可能かどうかもポイントのひとつ。不可能な場合は天井をふかすなど計画の変更も生じます。

実際に既存の内装を壊し、物件そのものの”素顔”を現場で確認することも重要です。換気ダクトや配管の位置が図面通りか、プラン通りの遵法性に沿ったリノベーションが実現可能かどうかを最終的に判断。施工業者と現場で詳細な打ち合わせをすることも、安心してリノベーションにとりかかる際の必須条件です。

施工後のチェックは入念に。新築同様の完成度を目指して。

SCENE 04
完成検査

改修工事の仕上がり状況と施工不良がないかを施工業者とひとつひとつチェックします。
水道・電気・ガスや換気設備などが動作するのか確認も行います。

図面などの資料を元に完成検査。今回は吊引戸が床面に当たってしまうので、微調整を依頼。細かい部分のチェックが暮らしやすさにつながります。
図面などの資料を元に完成検査。今回は吊引戸が床面に当たってしまうので、微調整を依頼。細かい部分のチェックが暮らしやすさにつながります。
1/コーナー部分に壁紙の破れを発見。小さな問題も見逃しません。2/通称「なみだ目」と呼ばれる戸当たりクッションをつけるのを忘れずに。3/換気扇が稼働しているかどうかを検査。ティッシュペーパーで吸い込み具合を確認します。
1/コーナー部分に壁紙の破れを発見。小さな問題も見逃しません。2/通称「なみだ目」と呼ばれる戸当たりクッションをつけるのを忘れずに。3/換気扇が稼働しているかどうかを検査。ティッシュペーパーで吸い込み具合を確認します。

リノベーション工事が完了すると、完成検査を行います。工事した物件に不具合がないかをチェックするための検査のことですが、ここで不備がある場合は施工業者に手直しを依頼します。具体的には設備機器の動作確認や建具の立てつけ、鍵がスムーズにかかるかなど、細かい部分を含めて検査します。壁紙の小さなはがれも見落としがないように注意。快適な住み心地を実感していただけるよう入念にチェックをします。また、水道や電気、ガスなどのライフラインに関わる検査も実施しています。換気設備が機能しているか、通電しているかなどを実際に確認します。

SCENE 05
リノベーション物件の販売

リノベーション物件へと生まれ変わり、ついに次の居住者へと引き継がれます。
設備や使用材など、変更部分を中心に丁寧にご説明します。

販売まで担当できるのが「三菱地所レジテンスのリノベーション」の強み。お客様に物件の特徴やリノベーションポイントを正確にご説明します。
販売まで担当できるのが「三菱地所レジテンスのリノベーション」の強み。お客様に物件の特徴やリノベーションポイントを正確にご説明します。
玄関からキッチンへ直接つながる勝手口スペースがあった旧物件。洗濯機置き場も兼ねていましたが、洗濯機を洗面室に移動し、大容量の収納にリノベーションしました。
玄関からキッチンへ直接つながる勝手口スペースがあった旧物件。洗濯機置き場も兼ねていましたが、洗濯機を洗面室に移動し、大容量の収納にリノベーションしました。

完成するといよいよ販売を開始します。
三菱地所レジデンスが直接ご案内する場合は、担当者が物件の特徴・長所を誰よりも熟知しているのがポイント。暮らしやすく生まれ変わったリノベーションの利点を丁寧に解説することが可能です。お客様のライフスタイルも考慮して、実際に暮らした場合を想定しながら、販売担当者が物件の詳細をご説明します。
また、お引き渡し後は2年間の瑕疵担保責任と最長2年間のアフターサービスを三菱地所レジデンスが負担し、不具合に対応。安心と信頼をお届けします。


photos by Kentaro Nomaru
text by Norihiko Morita
The Parkhouse magazine SPRING 2016 vol.23より

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