安全に返せる住宅ローン借入額～金利リスクを抑えた計算方法を解説～

「借りられる金額」の大きさにもっとも影響するのが金利です。まず、最近の金利動向について押さえておきましょう。淡河さんは、「金利の動きには“水準”と“方向感”の2つの見方があり、どうしても“水準”に目が向きがちですが、重要なのは“方向感”です」と強調します。
“水準”は現在の金利の高さのこと。 “方向感”とは、金利がこれから下がるほうに向かうのか、横ばいなのか、上がるほうに向かうのか、それぞれの見通しを指します。

単にこれから金利が上がるか下がるかという“方向感”だけであれば、多くの人は既に「今後、金利は上がる」と感じているでしょう（同調査／「現状よりも上昇する」が65.7%）。ただ「どれくらい上がるか？」「将来どの水準まで達するか」については、ほとんどの人はわからないのではないでしょうか。「0.5～1%程度の上昇に収まる」のか、それとも「5%以上も高くなる」のか。上がり方（上昇幅）によって心構えも変わってきます。

同じ考え方を応用して淡河さんが2025年4月時点に試算した結果を図2に示しました。
変動型の金利はまだ1%以下の低水準（2025年9月現在）ですが、5～10年後に1%台前半から3%前後になると銀行は見ているようです。さらに15～20年後には、最低でも2%台、最大で5～6%まで上がると読んでいる銀行もあることを、このグラフは示しています。もっとも、金利は一本調子で上昇し続けるわけではありません。上がったり下がったりします。淡河さんによる35年後までの試算では、20年後以降の金利は3～4%の範囲に収まる見通しです。

「この金利推移は、あくまでも現段階で金融機関の融資担当者が見通した参考値であり、必ずしもこの通りになるとは限りません。そもそも銀行によって、同じ時期でも2～3%もの差が出ていること自体、予測の難しさを表しているとも言えるでしょう。ただ、少なくとも10年以上のスパンで考えると、それほど小幅な動きではなく、現状の何倍かの水準になる金利上昇リスクを意識しておいたほうがよさそうです」

なぜ、ここまで詳しく金利の動きを解説したかというと、20～30年以上の長期間にわたって「無理なく返済し続けられる借入額」を出すために必要だからです。一般的に「無理なく返せる借入額」は、「借り入れ可能な金額」とは異なるとされています。この考え方は、基本的には間違いありません。

そこで、複数の金融機関の公式ホームページに出ている住宅ローン・シミュレーションを実際に使って、年収別の借入可能額を試算してみました（図3）。

同じ年収でも、金融機関によって金額がバラバラなのがわかるでしょう。年収600万円の場合でも借入可能額に1,000万円近くの差が出ています。年収が高くなるほどバラツキは拡大し、数千万円もの差が生じます。このような違いが出る理由は、金融機関ごとに審査基準が異なるからです。

主な審査条件は、返済負担率と審査金利の2つ（図4）。返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合を指します。全期間固定型のフラット35は、返済負担率が35%（年収400万円以上の場合）、審査金利は融資を申し込んだ時点の金利です。フラット35は融資上限が8,000万円に設定されているため、一定の年収を超えると借入金額は上限以上に上がりません。金利が1.89%の場合なら、年収900万円弱で上限に達します。

これほど審査基準も試算結果も違うと、どれが正しいのか迷ってしまう方も少なくないでしょう。
「シミュレーションの結果は、あくまでも銀行が“貸してもいい”とみなすリミットの金額であって、個々人が“借りてもいい金額”とは必ずしも一致しません。たまたま利用した特定の銀行の試算結果を見て、“このリミットの金額まで借りても大丈夫”と思うのは危険です」（淡河さん）

「返済可能額」について、“年収の〇倍まで”や“返済負担率は25%以内”といった解説をよく見かけますが、これらについても、淡河さんは注意を促します。

この「自由に使えるお金」の重要性を示したのが図5です。設定条件は、年収が1,000万円。住宅ローン金利は当初0.675%（変動型）で、5年後に1.8%、10年後に3.8%まで上がったものとしています。青い実線は「自由に使えるお金」で、借入金額が増えるほど減少。赤の点線は10年後の「毎月返済額の上昇額」で、借入金額が大きくなるほど拡大します。

借入金額が小さい場合は、自由に使えるお金が多く残るため、金利上昇で返済額が上がっても、まだまだ余裕があるでしょう。しかし、借入金額が増えるにつれて「毎月返済額の上昇額」が「自由に使えるお金」を上回ってしまい、生活費を切り崩さないとローンが払えなくなります。「自由に使えるお金＞毎月返済額の上昇額」が安全ゾーン、「自由に使えるお金＜毎月返済額の上昇額」が借り過ぎゾーンです。ボーダーラインは7,000万円のあたり。先ほどの住宅ローン・シミュレーションの金額より、かなり低くなっていることがわかります。

以上の点を踏まえて、収支と金利上昇リスクを考慮した返済可能な借入額を割り出す方法を紹介します。賃貸から初めて新築マンションを購入する人で、住宅ローンの金利タイプは変動型を選ぶことを前提に、次のようなステップで計算しましょう。

ステップ1 .返済能力の確定

①現在の賃貸住宅にかかる1か月の負担額を出す。月々の家賃に共益費・管理費、駐車場代、更新料（2年更新で家賃1か月分として、家賃の1／24か月）も含む。
②主に住宅購入を目指して月々貯蓄していた金額を出す。
③上記を合計した金額が「毎月払える上限額」（＝返済能力）→M

ステップ2.返済可能額の計算

④購入予定の新築マンションの1か月分の維持費（管理費・修繕積立金・固定資産税等※）の合計額を出す。→A
⑤「フリー・キャッシュフロー（自由に使えるお金）」を出す。年収の5％を12か月で割る。→B
⑥維持費とフリー・キャッシュフローの合計額（A+B）を、「毎月払える上限額（M）」から差し引く。
→これが住宅ローンの「毎月の返済可能額」

※

支払いサイクルが異なる場合は、年間負担額を1か月当たりに均した金額

ステップ3．安全に返せる借入額の計算

⑦毎月の返済可能額から安全に返していける「返済可能な借入額」を割り出す。
　「毎月の返済額から借入可能金額を計算」できる機能を備えたシミュレーターで計算可能。

最後に、年収や家族構成別の試算モデルを紹介します。

このシングルのケースは、購入前に年収の1割（年間60万円）を貯蓄できていた例で、安全な借入額は年収の約7倍です。仮に、生活費が膨らんで貯金が月々1万円（年間12万円）しかできていなかった場合は、借入額が約2,800万円まで下がってしまいます。年収の5倍以下です。単純に「年収の〇倍が安全」とは言えないことがわかるでしょう。

こちらはファミリータイプの例です。子どもがいる場合には、「自由に使えるお金」の他に、子どもの教育資金の積み立ても必要と想定しています。その分、安全な借入額は抑えめになりました。年収の6倍強です。

最後は、共働き夫婦で年収が1,400万円という、いわゆる「パワーカップル」の例です。将来、子どもが産まれる可能性もありますが、ここでは共働きで子どもがいない「DINKS」を想定しています。
「共働きで収入が多い場合、借入金額が膨らみがちなため、金利上昇に備えた自由に使えるお金は8%以上と、多めに確保しておいたほうが安心でしょう」（淡河さん）

以上の内容を参考に、ぜひ、ご自身にとって安全な「無理なく返し続けられる借入額」を試算してみてください。ここまでに説明した考え方をきちんと踏まえていれば、住宅ローン・シミュレーターはとても便利なツールになります。自分なりに条件を変えて、活用してみましょう。

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