住宅ジャーナリストである福岡由美さんが
現在の住宅トレンドを考察。
新築分譲マンション
「ザ・パークハウス 上前津フロント」の
魅力について語っていただきました。
いま再びブームを迎えた
「都心回帰」のトレンド
名古屋市内で分譲マンションの建設が本格化したのは1960年代のこと。以来名古屋のマンション史を振り返ってみると、都心地域の供給が活性化する「都心回帰」と、都心価格の高騰を受けて郊外へ流出する「ドーナツ化現象」が交互に繰り返されてきました。そして2024年のいま、マンション業界でトレンドとなっているのが「令和の都心回帰」です。実は、この都心回帰の背景には「人口減少」と「世帯構造の変化」が大きく影響しているものと考えられます。
- 今後人口減少により生じる
「都心」と「郊外」の生活格差
まずは愛知県の人口推移に目を向けてみましょう。東海経済の中心地である愛知県は、自動車産業を中心に雇用機会も多いことから安定した流入に支えられ、長らく人口増加の一途をたどってきました。しかし、2019年に755万人のピークを迎えて以降は人口減少に転向。名古屋市を中心とする都市部に若い世代の流入が集中し、郊外市町村では、高齢化を伴う過疎化が進行しています。なお、愛知県のビジョンでは、今後2030年までに約10万人の県内人口が減少すると推計されています。
これは愛知県に限らず日本全国の自治体が抱える課題ですが、人口が減少傾向にある地域では「都心」と「郊外」で様々な生活格差が生まれます。採算のとれない公共交通機関の廃止や商業施設の撤退などを受けて、郊外地域の経済は縮小傾向に。一方、交通機関が集約され、多彩な生活機能が集まる便利な都心エリアでは、引き続き人口が集中していくことになります。実際に、県の人口が減少傾向にあるなか、名古屋市は2011年以降連続して市外からの転入超過(外国人除く)が続いています。
- 世帯の縮小を受けて
「広い家」は要らない時代に
核家族化や若年層の非婚・晩婚化を受けて、世帯規模は年々縮小傾向にあります。名古屋市の世帯数推移を見ても、1世帯あたりの平均人員は2.08人。昭和の時代のような「大家族」がほぼ皆無となっているだけでなく「夫婦と子」世帯も減少傾向にあります。
しかし、世帯数は前回の国勢調査より6%増加しており「シングル」「DINKS」世帯が増加。総務省推計では「2040年には全世帯の40%を単身世帯が占める」と想定されており、世帯規模の縮小化は今後も加速していくと考えられています。
こうした世帯構造の変化は、住まいニーズや暮らし方にも大きな変革をもたらします。世帯人数が少なくなれば、郊外居住最大の強みである“広い家”は不要に。「広さ」よりも「暮らしの利便性」が重視されるようになり、人々の住まいニーズは「都心回帰」へと向かうようになるのです。
- イマドキのスピード感にフィットする
時短&節約生活の実現
都心に暮らす、と聞くと“なんだかお金がかかりそう”と感じる方も多いかもしれません。しかし、都心生活の魅力は「職住近接」によるタイム&コストパフォーマンスの良さ。
例えば、都心に住まいを構えることで、オフィスまでの通勤時間を片道30分短縮できれば、月間にして約20時間、年間で約10日間分のゆとり時間の創出が可能(※1)。その時間を休息に充てたり、自分磨きに励んだりすることでQOLを高めることも可能です。 ※1 月間出勤日数を20日で換算した場合
また、交通機能が集約された都心生活なら、マイカーも不要。駐車場代やガソリン・保険代など年間維持費の約66万円を削減でき、家計の節約につながります。その余剰分を不動産投資や新NISA等に充当すれば、老後への安心を獲得でき、堅実な人生設計を実現できるはずです。
仕事でも、プライベートでも、常にスピード感が求められる令和の時代─イマドキのライフスタイルに無駄なくフィットするのが「都心生活」であり、その暮らしの快適さが「令和の都心回帰」のトレンドを生み出しています。
都心回帰を受け、いま人気
急上昇中のコンパクトマンション
こうした都心回帰のトレンドを受けて、近年供給が活性化しているのが「専有面積60㎡未満」のコンパクトマンションです。名古屋ではまだ広く認知される前の段階にありますが、既に東京・大阪・札幌・福岡では「マンション業界のメインコンテンツ」となっており、“資産形成を兼ねてマンションを買いたい”と考えるシングル・DINKS・プレファミリーから多くの支持を集めています。
- 面積を縮小することで
購入価格を抑えることができる
社会情勢の変化による資材高騰や、建設業界の2024年問題(働き方改革)による工期延長等を受けて、建設費はどんどん上昇中。そのコスト高は当然ながら分譲価格に反映されるため、名古屋市内の新築マンションの平均価格は2014年と比較すると1000万円以上値上がりしています。
マンションは一般的に「面積の広さ」と「価格」が比例するため、面積がコンパクトになれば、価格も安価になります。そこで、現在のマンション業界では「より多くの人たちが購入しやすくなるように」との想いから、従来よりも専有面積をひとまわり縮小して価格を抑える工夫を行っているのです。こうした価格高騰と面積縮小のマーケット事情も、コンパクトマンションのニーズを押し上げる要因となっています。
- 単なるコンパクトではなく、
「妥協できない性能」をしっかり備えた
優良物件が増えている
単に面積が縮小しただけでは満足できません。「コンパクトでありながら、いかに広く快適に暮らせるか?」という間取りの工夫は、近年の新築コンパクトマンションの劇的な進化ポイントとなっています。
例えば、暮らし心地を高める以下のような
多彩なアイデアが導入されています。
- 非生活スペースとなる廊下を
極力短くし、そのぶん
「居室や収納の有効面積」を拡大 - 水まわりを集約した
無駄のない動線により
「効率の良い時短生活」を実現 - 引戸等を多用して
「空間の可変性」を高めると同時に
「家族のプライバシー」も確保
なお、一部のコンパクトマンションでは、価格を抑えることだけに注力し、肝心な住宅性能や設備が簡素化された物件を見かけます。「安心して暮らせる先進のセキュリティ」や「夏涼しく冬暖かい断熱性能」など、快適さを追求する上で妥協できない“こだわりの住宅性能”を備えた物件を、正しい目で選ぶことも大切です。
- 家計の節約も叶える
コンパクトマンションの経済性
マンションは「面積の広さ」に比例して、管理・修繕費や固定資産税等も高額になります。しかし、面積をコンパクトに抑えることができれば、住宅ローンの借入額を軽減できるほか、入居後に発生する管理費や光熱費などのランニングコストも長期的に抑えることができます。こうした「経済効率の良さ」はコンパクトマンションならではの魅力です。
- 便利な希少立地に登場するため、
不動産としての評価も高くなる
都心エリアは、既に街並みが成熟して多くのビルが林立しているため、特に「駅前・駅近立地」では、新しく大規模マンションの開発を行えるような用地はほとんどありません。しかし、住戸面積を抑えるコンパクトマンションなら、広大な敷地は不要。「なかなかマンションが登場しない」と言われる希少な立地に誕生するため、不動産としての評価も高くなります。
買う前に知っておきたい「資産形成」に
つながるマンションの選び方とは?
マンションは「住まい」であると同時に大きな「資産」。住み心地の良さはもちろんのこと、将来その物件の価値がどのように変化するか?を見据えて、「資産としての評価」を客観的に分析することも大切です。特に、働き盛りのシングルやDINKSの方は、転勤や転職、地元へのUターン、家族構成の変化など人生の大きな転機を迎える可能性が高くなるため、マンション購入時には「手放す時のこと=資産の出口戦略」を考えて物件を選ぶことをおすすめします。
資産としての評価を分析する際に、指標のひとつとなるのが「リセールバリュー(RV)」です。RVとは、新築から約10年が経過して中古物件になった時の価格推移を数値で表したもので、マンション業界のセオリーでは「駅に近いほどRVが高くなる」と言われます。
実際に名古屋市内のRVデータを見ると「駅徒歩3分以内」の数値が最も高く、「新築時価格から約18.8%値上がりしている」ことがわかります。「駅からの近さ」はマンション選びにおいて重要な条件となるのです。
三菱地所レジデンスがお贈りする
「ザ・パークハウス 上前津フロント」の
立地の魅力
- 名古屋市中区「駅徒歩1分」の
新築マンションの出現率はわずか0.7%
その「マンション選びの魅力的な条件」を備えているのが、《ザ・パークハウス 上前津フロント》です。現地は名城線と鶴舞線の2路線が交差する『上前津』駅から徒歩1分の駅前立地。全国区の知名度を誇るマンションブランド《ザ・パークハウス》シリーズのなかでも特にコンパクト中心の物件と言えます。
ちなみに、名古屋市内の都心、特に中区エリアは既に街並みが成熟し、多くのビルが林立しているほか、便利な駅前立地はビジネスホテルと競合することが多いため、マンション用地の取得は難しいと言われます。過去20年間の供給実績を見ても、名古屋市中区「駅徒歩1分」の新築マンションの出現率はわずか0.7%。このデータからも、本物件が「なかなか出会えないマンション」であることがおわかりいただけるのではないでしょうか?
- まだまだのびしろが期待できる
穴場的な都心「上前津」
上前津駅周辺は、長年街のランドマークとなるような目立つ建物がなく、便利な都心立地でありながら、意外にも「暮らす場所」として認知されてこなかったエリアです。しかし、隣接する栄エリアでは、名古屋市が掲げる「栄地区グランドビジョン」に基づき、都心機能の大規模再開発が進行中。矢場町周辺の久屋大通南エリアでも「ウォーカブルタウン」を目指して賑わい空間の整備が進められており、栄エリアの商圏は拡大・南下を続けています。その商圏の南端に位置しているのが『上前津』。これまでずっと控えめな存在だったぶん、今後は“穴場的な都心立地”として街力ののびしろに期待が集まっています。
名駅・栄・丸の内・伏見といった都心コアゾーンの場合、「駅徒歩1分」の立地はビジネスの中心街であって、日常生活をイメージしにくい場所となります。
しかし、本物件が誕生する『上前津』は、中心街と住宅街のほど良い中間点に位置。特に本物件の現地は、観光客や買い物客で賑わう大津通沿いではなく、久屋大通南からケヤキ並木の緑景が続く「前津通」沿いに位置しているため、街並みの静けさも感じられます。この「静と動」の絶妙なバランスは、都心立地において魅力的なポジションと言えます。
上前津は市内全方位へのアクセスがスムーズに行える“名古屋の山手線”こと名城線と、数多くの大学や私立学校が沿線に集まる“文教路線”の鶴舞線の結節点。地下鉄2路線が利用できる利便性高い都心立地なら「働く・暮らす・遊ぶ・学ぶ」を快適に叶えることができます。
ライフスタイル別
マンション購入のすすめ
※2 住生活基本計画における最低居住面積水準の算定式・・・10㎡×世帯人数+10㎡
※3 国土交通省「令和6年度税制改正の大綱」住宅ローン減税の新築住宅の床面積要件を40㎡以上に緩和する措置(合計所得金額1,000万円以下の年分に限る。)について、建築確認の期限を令和6年12月31日(改正前:令和5年12月31日)に延長
- 愛知県日進市出身。大手保険会社でOLを経験したのちラジオレポーターに転身。名古屋CBC・東京TBSで活躍後、自身のマンション購入をきっかけに住宅ジャーナリストとしての活動をスタート。取材歴25年、現在は東京・名古屋を拠点に全国でマンション取材を行っている。
マンション購入時には、
「手放す時のこと=資産の出口戦略」を
考えて物件を選ぶのがオススメです!
「都心」×「駅近」×「コンパクト」が
マンション選びの三大原則!