「安心・安全」の先を行く、
大規模ならではの“愉しく幸せ” なマンション
2020年03月19日
マンションは開発規模が大きくなると、単に戸数が増えるだけでなく、規模ならではの魅力が付け加わります。
「共用施設が豊富ってこと？」――もちろん、でも、それだけではありません。暮らしをより快適に、そして安心・安全を高める数々の“しかけ”が組み込まれているのです。そこで今回は、設計と管理の専門家に、大規模マンションがもたらす暮らしの魅力をうかがいました。
スケールメリットは、安心と潤いをもたらす
大規模マンションといえば、敷地や建物面積が大きいというスケールメリットを活かして、建物や敷地内にさまざまな共用施設を設けられることが魅力です。
大規模マンションでは充実した共用施設が魅力。『ザ・パークハウス オイコス 鎌倉大船』ライブラリーラウンジ。
『ザ・パークハウス 国分寺四季の森』木のひろば（キッズスペース）
『ザ・パークハウス 国分寺四季の森』ゲストルーム
しかし、大規模マンションのメリットは、それだけではありません。マンション・ライフを支える設備の面でも違いが現れます。マンション設計の実績が豊富な日建ハウジングシステムの設計者に聞いてみましょう。
日建ハウジングシステムの設計者の方々。
右：設計監理部・佐藤悠さん。東京五輪の選手村活用後に開発される『HARUMI FLAG』の街区設計や全体調整を行うプロジェクトマネジメント業務を担う。
中央：同社lid研究所L3デザイン室・吉岡智子さん。共用施設を柔軟に活用するソフトを提案。
左：渡辺いずみさんは『HARUMI FLAG』ではランドスケープ担当。新しい住まい方の開発提案などにも携わっている。
１．非常用設備が充実、防災力も高まる
設計監理部・佐藤さんは、規模によって異なる設備として、次のような例を挙げています。
「原則として一定の高さを超える高層マンションは、非常用エレベーターを設置しなければなりません。これは災害が起きたときに、消防隊員などが消火活動や救助に利用するためのもので、予備電源を備えておく必要があります。
法令よりも大きな自家発電装置を採用し重油を多めに備蓄している建物であれば、非常用エレベーターや給水ポンプを稼働させ、停電が復旧するまでマンション内での避難生活ができる環境を整えることもできます。」
2．緑地スペースが豊かになり景観にも貢献
開発規模が大きくなると敷地が広くなり、建物の立っていないオープンスペースも拡大します。景観計画も担当する渡辺さんは、そのメリットを次のように指摘します。
「大規模マンションでは、ランドスケープが充実します。ガーデンや芝生の広場ができたり、それをまとめてイベントのできる大きなスペースとしても使えるようにしたり。公開空地を設けて、周辺の景観などにも配慮が必要です。デザイナーにとっては腕の奮いどころでもありますね」
『ザ・パークハウス 国分寺四季の森』サクラ・ガーデン
最近の緑地スペースは、単に“量的”に豊富というだけではなく、“質”の面でも進化しつつあるようです。たとえば「ザ・パークハウス」では、生物多様性保全の取り組み「BIO NET INITIATIVE（ビオ ネット イニシアチブ）」に基づき、在来種の草木や、地域に生息する動物が好む樹木などを取り入れた植栽計画を実施。鳥や蝶、トンボも飛びかう多様な動植物が育つような造園を行い、地域の緑のネットワークの拠点になっているマンションが増えています。
「BIO NET INITIATIVE」とは物件規模・敷地面積の大小に関らず全ての「ザ・パークハウス」において、生物多様性の保全に配慮した植栽計画を行う取り組みです。
3．管理サービスとセキュリティの有人対応が充実
続いて管理面を見ていきましょう。マンションの規模が大きいほど、管理スタッフの人数も増え、管理体制が充実します。
管理会社の三菱地所コミュニティ・営業部山田さんは、開発規模と管理計画の関係について、こう解説します。
「中小規模のマンションでは、ゴミ収集に対応した作業に合わせて“週5日1名体制”を基本にした管理計画を立てるのが一般的です。それよりも規模が大きくなると、敷地や建物内共用スペースが広くなって日常業務の清掃や巡回点検の時間がかかりますから、管理員の人数を増やします。
さらに共用施設が増えると、管理員だけでは対応できません。居住者の受付業務、各種取次サービスなどを行うコンシェルジュを配置するケースや、夜間に警備員が巡回点検をする24時間有人管理体制を敷いているケースも多いですね」
三菱地所コミュニティ営業部・山田雅之さん
共用施設はニーズや時代の変化に合わせて変えられる
多彩な共用施設が備わっていても、入居してから「どれくらい使うだろうか」と疑問に思っている方もいるかもしれません。マンション管理組合の運営サポートを行う管理会社フロント担当に聞くと、当初の予想を上回るような人気が集まる施設もあるといいます。
三菱地所コミュニティのフロント業務を務めるスペシャリストたち。左から上田慶一さん、木村崇さん、中村政信さん、森賢一さん。フロント担当は、マンション居住者の意見や要望を受けて、さまざまな課題を解決に導く役割。大規模マンションでは、専任のフロント担当者が常駐して、日々居住者の声に応えることもある。
一方、共用施設の利用状況を把握し、居住者のニーズを汲み取って、入居後数年たってから別の用途に改装した例もあります。
「利用者の少なかったラウンジを人気の高いゲストルームにしたり、来客応接用のサロンを、落ち着いて勉強ができるスタディコーナーにしたり。それまで無料で開放していたスペースを、使用料が発生する施設に変更し、得られるようになった使用料収入で工事費をまかなう試算をして、みなさんの合意を得られたことがあります」（中村さん）
築後10年以上たち、入居当初は多かった子育てファミリーが減って、利用者が少なくなった託児スペースをゲストルームに変更したケースもあります。共用施設はそのままの状態で維持していくのではなく、居住者の意向を汲み取り、新しいニーズにあった運用と収益を生み出すしくみを提案していくのも管理会社の役割でもあります。
三菱地所コミュニティ都心支店・中村政信さん
共用施設のニーズが変わった際に、「コストや手間をかけずに用途変更ができる技術やシステムは昔に比べて格段に進んでいる」と、様々なシステムを開発提案している日建ハウジングシステム・渡辺さん。用途変更だけでなく「IoTを活用することで、居住者のニーズにあった利用頻度が高い共用施設として、維持できる日はすぐそこにあります」と、日建ハウジングシステム・吉岡さんは付け加えます。
さらに、居住者自身が直接利用しないとしても、マンションにたくさんの共用施設を備えていることは無駄にはなりません。居住者全員に、目に見えない恩恵があるのではないでしょうか。
「多様な共用施設を備え、何百世帯もの多様なニーズに応えられること自体がマンションの魅力を増し、有効に使われ続けることで資産価値が維持されます。多様性＝ダイバーシティと持続性＝サスティナビリティが重視される時代だからこそ、こうした付加価値は高まってくるでしょう」（日建ハウジングシステム・佐藤さん）
『HARUMI FLAG』 は総戸数5,000戸に及ぶ超メガマンション（賃貸棟含む）。4つの街区に50を超える共用施設があり、半数は街区が異なる住戸の居住者でも相互利用できる。子どもからお年寄りまで、単身者からファミリーまで多彩なニーズに応える。『HARUMI FLAG』は初めからいろいろなニーズに応えられるように、ありとあらゆる共用施設を作りこんでいます」（佐藤さん）
大規模マンションは、ソフトにも注目
大規模マンションでは、多彩な共用施設を使ってさまざまなイベントが実施されています。特に500戸を超える“メガマンション”では活発で、交流の場をサポートする管理会社フロント担当は次のように語ります。
「私が担当するマンションは世帯数が多いため、スケールの大きな企画が可能です。自治体からの補助も受けやすく、マルシェでは多数の集客が見込めるため、近隣企業や店舗の賛同を得て出店してもらうなど、大がかりなイベントができます」（三菱地所コミュニティ・上田さん）
「管理組合でイベント費を確保し、七夕やハロウィン、クリスマスのパーティなども開催しています。エントランス前の公開空地を利用した流しそうめん、餅つき大会などの町会主催のイベントや祭りでは、マンション住民からボランティアを募って積極的に参加し、住民同士の親睦や地域との一体感が生まれ、交流も活発です」（三菱地所コミュニティ・木村さん）
また、近年の自然災害の増加もあり、防災への取り組みも活性化しています。自治体と協力してオリジナルの防災マニュアルを作成したり、消防署と連携した実践的な防災訓練を実施したりしているケースも少なくありません。
「日頃の交流があってこそ、いざというときに居住者同士が共に助けあえる頼もしい存在になると思います」（三菱地所コミュニティ・上田さん）
津田沼奏の杜3物件合同の防災訓練。マンホールトイレの組み立て実践訓練の様子。ザ・パークハウス調査ノート『エリアで助け合う防災への取り組み』
しかし、こうしたイベントは必ずしも自然発生的に生まれたわけではありません。以前は、管理会社がリードして活動をサポートしたケースが多かったのですが、最近ではマンションの入居当初から数年間、イベントの企画運営会社と連携して、ウェルカムパーティやマルシェといったコミュニティ形成支援プログラムを提供するケースが増えています。
周辺の地域住民との交流を目的にした「街とつながるレジデンスパーティ」も開催されている。
ザ・パークハウス調査ノート『マンション住民と地域をつなげるコミュニティ作り。「街とつながるレジデンスパーティ」に込められた想いとは？』
「新築マンションは、知らない人同士が集まるので、どんな居住者がいるのか知りたいために、管理組合の第1回総会の参加率は高いのが一般的です。ただ、一度顔ぶれがわかれば管理に対する関心が薄れるのか、2回目以降の総会はガクンと参加人数が減ってしまう傾向がありました。しかしコミュニティ支援プログラムが行われるようになってから、総会の参加率が落ちることなく、コミュニティ活動が続くようになっています」（三菱地所コミュニティ・森さん）
コミュニティ形成支援プログラムが始まるようになった背景について、山田さんはこう話します。
「マンション管理の基本は、居住者と建物の“安心・安全”を守ることです。昨今では、それに加えて“愉しい”“幸せ”というキーワードが求められていると感じています。建物を適切に維持管理し、快適に住み続けたいと思うためには、住んでいる人たち皆さんの笑いが絶えないような、幸せなマンションだと感じられることが大切です。
安心安全を超えたその先を目指すために、イベントハンドブックを作ったり、専門会社のサポートを受けたりして、居住者コミュニティの輪を広げる活動をすることも、管理会社の大切な仕事になっています」
こうしたプログラムの具体例としては、次のようなイベントがあります。
三菱地所コミュニティが作成、配布している「イベントハンドブック」。季節ごとのイベント企画の具体例、それぞれの運営に必要な人員と予算、詳細な手配書も用意されている実践的な手引書。
＜ザ・パークハウス オイコス 金沢文庫＞
子育て交流サロン、地域一体型のマルシェ、夏祭り
＜ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂＞
DIY教室／マルシェ（青空市場）／ヨガ・基礎トレーニング、自転車クラブ／NPO法人による知育プログラム
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- 掲載のイベントは今後変更になる場合があります。
住戸プランや共用施設だけでなく、こうしたソフト・サービスについても目を向けることで、大規模マンションの魅力を新たに発見できるのではないでしょうか。
TEXT： 木村元紀
PHOTO： 村山雄一
