資産価値を重視した戦略的マンション購入術 | 三菱地所レジデンスの住まいのギャラリー【ザ・パークハウス】

セミナーレポート14　The Parkhouse Club会員セミナー［三菱地所レジデンス主催］資産価値を重視した戦略的マンション購入術

2013年09月13日

戦略的なマンション購入術について、東京カンテイの中山登志朗氏に教えていただきました。

※講師プロフィールはセミナー実施当時のものです。

不動産市況の現状を学ぶ

資産価値を考えながら戦略的にマンションを購入するためのセミナー「資産価値を重視した戦略的マンション購入術」（三菱地所レジデンス主催）を8月7日、三菱ビルにて開催しました。
19時からの開催とあって、仕事帰りの方はじめ多くの方々にご参加いただき、開始前に皆様にはサンドイッチを召し上がってセミナーに臨んでいただきました。

不動産市況の現状を学ぶ

講師は新聞、テレビなどでご活躍の東京カンテイ中山登志朗氏です。
はじめに「10年後、20年後を見据え、資産価値を重視してマンションを購入しましょう」とお話があり、住宅地価価格、新築マンションの供給動向、新築マンション価格について2013年6月までの状況の解説がありました。
首都圏主要都市の実勢住宅地価価格は2009年以降ほぼ横ばい、東京23区は前年より上がっているエリアが多いとのことです。東京、大阪、愛知の新築マンション価格は高額物件の分譲が増えたため、平均価格が上昇しているそうです。

「新築マンション市場の傾向として、駅近＆人気エリアといった売れるエリアに絞り込んで供給が行われています」とのことでした。

消費増税後の影響は？

2014年以降、予定されている消費増税。1997年の5％改定時には96年9月前後に駆け込み需要が発生し、その反動で98年には首都圏の新築マンション価格が大幅下落しました。
当時は資産デフレ期で地価が毎年5〜7％下落している状況だったため、価格を下げて分譲しても利益の確保が容易だったそうです。

消費増税後の影響は？

当時との違いについて中山氏から説明がありました。
「今回は地価安定期で、2段階の増税のため、駆け込み需要は長期化し、来年以降の新築マンション価格は3％程度上昇すると見込まれます。
住宅ローン減税、超低金利などの購入条件は整っているので、増税前の方が比較的買いやすい市場かもしれません」。

駅別賃料とリセールバリュー

「買ったマンションを売ることになったらどうなるか？買う前に売ることを考えましょう」と中山氏。

リセールバリューを決定する要因とウェイトとして(1)広域立地（都心か郊外かなど、基本的に変わらないもの）60％(2)狭域立地（駅前〜駅近物件か駅から離れている、変わる可能性がある）30％(3)物件スペック（専有面積や階数など）5％(4)個別要因（物件の仕様・設備など）5％があげられるそうです。
立地条件が9割を占めていることがわかり、都心部に近いほど価格下落は小さい傾向にあります。

駅別賃料とリセールバリュー

賃料については横浜を除き都心から郊外に向かうにつれて低下しています。「賃料水準は資産価値と密接に関連しています。賃料相場を知っておくとエリアのポテンシャルがわかります」。
また、駅に近い物件は資産価値が高い傾向ということです。東京都の築10年中古マンションの最寄り駅からの所用時間別リセールバリューをみると、徒歩5分以内の場合、5％下がりません。
複数駅利用可能な物件はさらにバリューが高まる傾向があります。

マンションの収益性と資産性を判断する指標

収益性を判断する指標にマンションPERがあります。
マンション価格を「現在の評価額」、月額賃料を「現在の収益力」ととらえて、マンション価格が月額賃料の何年分に相当するかを表した指標です。低いほど、短期間で投資した金額を回収できることになります。このPERを使うとブランド力が高いエリアか投資規格が高いエリアかに分けることができます。

マンションの収益性と資産性を判断する指標

資産性を判断するのがマンションPBRです。
分譲時の価格を「基準価格」、中古流通時の価格を「現在価値」ととらえて、マンション価格が分譲時価格の何倍になっているかを表した指標です。PBR、PERともにいいエリアはもともと商業地だったところに多く、売っても貸してもいい、PBRはいいがPERがよくないエリアは売却するのはいいが、貸すのはハードルが高い、PBRはよくないがPERはよいエリアは、ターミナル駅から近いことなどから、貸すといい賃料で貸せると判断できます。

「不動産は買ったら終わりではありません。住まいであり、資産でもあるという意識をもち、売る、貸すといった出口を見据えた戦略的不動産購入をしましょう」とお話がありました。

戦略的マンション購入のワンポイントアドバイス

「資産性を確かめてから購入しましょう」

住まいとして気に入った物件が見つかったら、現在と将来の資産価値を確認してから購入しましょう。

講師プロフィール

中山登志朗氏

株式会社東京カンテイ市場調査部上席主任研究員（セミナー実施当時）
不動産市況全般の調査・分析を担当。東京カンテイが発行する不動産市況レポート「Kanteieye」の編集長も務める。金融機関やデベロッパーからの信頼も厚く、講演など幅広く活動中。不動産シンクタンクの上席主任研究員として、新聞、雑誌、テレビ、ウェブなどに数多くの原稿・コメントを提供している。