「マンションの資産価値」徹底研究～市場環境と購入時期の考察～

セミナーレポート51　三菱地所のレジデンスクラブ会員セミナー［三菱地所レジデンス主催］「マンションの資産価値」徹底研究
～市場環境と購入時期の考察～

[住まい選びの基礎知識]

2019年12月10日

「東京五輪後の不動産市況はどうなるでしょう？」
「マンションの購入は2020年以降まで待ったほうがいいでしょうか？」
これは、多くの方が抱えている疑問だと思います。

今回は、豊富なデータを基に、こうした疑問にお答えできるプログラムをご用意しました。

「住まいStudy」は定員100名程度のセミナーで、書籍やインターネットでは知り得ない情報が入手できる点を評価していただき、毎回満員御礼となっています。

三菱地所レジデンスは、「安心して不動産を購入していただきたい」「購入のタイミングとエリアについて有益な情報をお届けしたい」という想いから、「三菱地所のレジデンスクラブ」の会員様を対象に各種セミナー・イベントを開催しています。

第66回目となる今回は、3部構成とさせていただきました。
第1部では、株式会社東京カンテイ上席主任研究員の井出武氏を講師に招き、「データから見る分譲マンションの資産性と将来性」と題して不動産市況を解説していただきました。
第2部では、住宅ライターの山下伸介氏にご登壇いただき、「“今買うコスト”と“待つコスト”を比較して考えるマイホーム購入の判断基準」というテーマで、不動産購入のタイミングについて論じていただきました。
第3部では、上記おふたりの講師の方と三菱地所ハウスネットの品田智史の3名が、希望された方の個別相談を承りました。

それでは、第1部の模様からお伝えします。

【第1部　セミナー】
データから見る分譲マンションの資産性と将来性
〜2020年以降も伸びるエリアとその変化〜

第1部では不動産市況の解説と、これから伸びるであろうエリアについて解説していただきました。

【第1部　セミナー】データから見る分譲マンションの資産性と将来性〜2020年以降も伸びるエリアとその変化〜

株式会社東京カンテイ市場調査部で上席主任研究員を務める井出武氏は、不動産マーケットの調査を行うとともに、講演業務などを行っています。そのデータに基づいたお話は、わかりやすいと参加者のみなさんからも好評でした。

ここでは、参加者の方から「特に参考になった」という声をいただいたデータをご紹介します。
まず最初は、「東京都都心6区区別　新築マンション平均坪単価推移」です。これまで千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区は、都心6区として括られてきました。けれども、井出氏によれば「千代田区、港区、渋谷区」と、「中央区、新宿区、文京区」の間で、価格の乖離が生まれはじめているとのことです。

【第1部　セミナー】データから見る分譲マンションの資産性と将来性〜2020年以降も伸びるエリアとその変化〜

具体的には前者のグループが高くなっているということで、港区や渋谷区が高くなっているのは再開発が影響しているのではないかというのが井出氏の分析です。
特に駅前から広範囲にわたって大規模な再開発が進む渋谷区の価格上昇が顕著で、資本が投下されているエリアは不動産も高くなるという相関関係が見られると分析なさいました。
また、海外からの投資も価格上昇の一因で、特に港区の「赤坂、青山、麻布」の“3A”は、ここなら間違いがないと投資マネーが流入しているとのことでした。

●都市の役割が変わりつつある

続いて「築10年中古マンションリセールバリュー」をチェックします。
これは、10年前の新築分譲価格からの価格維持率を表す数値で、100%を超えれば10年前より高くなっていることを意味します。もうひとつ、築10年の物件の平均賃料（坪単価）の数字も示されました。

東京23区でリセールバリューが100％を超え、なおかつ平均賃料が23区の平均を上回っているのは、千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、目黒区、渋谷区。井出氏はこのエリアを“鉄板7区”と紹介されました。
“鉄板7区”が強い理由について、たとえば港区に建設中の高輪ゲートウェイ駅が品川区にまで影響を及ぼすなど、やはり再開発が大きく影響しているというのが井出氏の見立てです。
東京23区以外でも、大規模再開発が進行中の立川市や、リニア新駅が予定される神奈川県相模原市緑区などで価格の上昇が見られます。

最後に井出氏は、人口動態から不動産を見るためのデータを示されました。
東京23区を見ると、ここ5年で千代田区、中央区、文京区、世田谷区では5〜9歳の人口が増えています。これは“お受験対策”がはっきりと出ているとのことです。同様に、埼玉県さいたま市浦和区も5〜9歳の人口が大幅に増えており、浦和区は“お受験区”としての立ち位置を確立しています。

今後は在宅勤務など働き方の変化が起こることが予想され、「非通勤人口」の拡大により「都市の役割」が大きく変わることが予想されます。浦和区に代表されるように、新たな役割を得た都市に注目すべきだという井出氏の言葉に、多くの参加者が納得した表情を見せていました。

【第２部　セミナー】
元スーモ編集長が指南　“待つコスト”って知っていますか？
“今買うコスト”と“待つコスト”を比較して考えるマイホーム購入の判断基準

第2部では『スーモ新築マンション』や『都心に住む』といった住宅専門誌の編集長を歴任されたライターの山下伸介氏が講師を務め、不動産を購入するタイミングについて解説していただきました。

【第２部　セミナー】元スーモ編集長が指南　“待つコスト”って知っていますか？ “今買うコスト”と“待つコスト”を比較して考えるマイホーム購入の判断基準

住宅関連のテーマで企画立案や執筆活動をなさっている山下氏は、冒頭で市況についての私見を述べられました。山下氏は、週刊誌などの「不動産暴落」の記事について、次のように反論されました。

2012年からのアベノミクスで為替が円安に振れたタイミングで、中国や台湾の方が東京のマンションをかなりの規模で買いました。購入から5年が経過すると売却時の税率が下がるため、売りに出されるケースも増えているのは事実です。

けれども山下氏の見解では価格が下がるほどの動きにはなっていないとのことで、いまのところ「不動産暴落」は煽り記事の域を出ていないとのことです。

続いて山下氏は、“今買うコスト”と“待つコスト”について解説されました。
「5年待てば価格が下がっているかもしれないから、今は買わない」と考えて、不動産の購入を見送るケースがあるとします。これが正しいのかどうかを検証するのが今回のテーマでした。

今買う時に必要な費用は、「価格＋利息＋管理費・修繕積立金＋諸費用」です。
待って買う時の費用は、「価格＋利息＋管理費・修繕積立金＋諸費用」に加えて「待つ間の住居費」です。

仮に購入を遅らせた時に価格が下がっていれば支払い利息も小さくなります。したがって、買うか待つかは、以下の2つの要素を比べればはっきりするとのことです。

今買うコスト「待つ場合の値下がり想定額＋利息差」
待つコスト「待つ間の住居費」

●限られた人生を豊かに暮らすために

山下氏はここで、具体的な数値を挙げてシミュレーションを行いました。
（※借入1000万円あたり、金利1%、元利均等返済、35年返済の場合、総返済額は約1185万円。ここでは簡易的に今買うコストを借入額の1.2倍として試算しています）

[今買うコストのシミュレーション]

6000万円の住宅を購入すると仮定。5年後の価格下落率から試算。

15%ダウン→差額900万円＋利息＝約1080万円
10%ダウン→差額600万円＋利息＝約720万円
5%ダウン→差額300万円＋利息＝約360万円
±0％→コストゼロ

[5年待つコストのシミュレーション]

20万円／月額家賃→約1240万円（更新が2度発生すると仮定して家賃62カ月分）
15万円／月額家賃→約930万円（同上）
10万円／月額家賃→約620万円（同上）
3万円／月額家賃→約186万円（同上）

このように、今買うコストと5年待つコストを比べて判断することになります。たとえば、毎月20万円の家賃を支払っている方は、仮に5年後に価格が15%下落したとしても、支払い家賃のほうが高いということになります。

ただし山下氏がおっしゃるには、待つコスト（住居費）は確実にかかる費用であるのに対して、今買うコストは値下がりした場合のみに発生するとのことです。そして値下がりするかどうかは、だれにもわからないと付け加えました。

最後に山下氏は、「こうしたシミュレーションも重要であるけれど、限られた人生でどれだけ長くよい住環境で暮らせるかも重視してほしい」とまとめられました。たとえば、5年待てば小学校低学年だったお子さんも中学生になり、家族団らんの時間も減るはずです。

待てば待つだけ、理想の環境で暮らせる時間が減ることを理解してほしいという山下氏の言葉に、多くの方がうなずいていたのが印象的でした。

【第3部　個別相談コーナー】

第3部では、ご希望者を対象とした「個別相談コーナー」を設けました。
第１部講師の井出氏が「不動産マーケット全般」、第2部講師の山下氏が「購入ノウハウ」、そして三菱地所ハウスネットの品田智史が「買い換え・賃貸」についてそれぞれ個別の相談に応じました。
最後に、個別相談コーナーをご利用されたみなさんの感想をお伝えして、今回のセミナーレポートを終わりたいと思います。

当サイトに掲載された意見や見通しは、当セミナー開催日時時点における講師の判断に基づいています。それらはあくまで講師の個人としての考えであり、不動産ならびに相関する市場の動向や税制改正等によって変更する場合があることをご了承ください。
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【お客様の声】

買おうと思っているエリアは決まっているのですが、まだ具体的な物件の情報が出ないので、資金計画を立てたり、市況を知るために参加しました。特に第1部のリセールバリューのお話は購入の参考になりました。第2部の「待つべきか、今買うべきか」というお話を聞いて、買おうと決断したことは間違いがなかったと思って、ちょっとホッとしています。（40代・男性）

いまマンションの購入を検討中で、買った後での資産価値がどうなるかを知りたくて参加しました。
第1部では、駅からの距離とリセールバリューの関係など、具体的な数値をあげてくださってわかりやすかったです。第2部では、購入を5年待った場合、人生において理想の住環境で暮らす時間も5年短くなる、というお話が印象的でした。第1部と第2部のお話が、ちょうどバランスがよかったです。
個別相談では、税金や名義のことなど、実務的なことを教えていただき、大変ためになりました。（40代・男性）