理想のマンションを手に入れるマネープラン~【第1回】FPが教える、今が買いどき?マンション購入の住宅ローン

理想のマンションを手に入れるマネープラン~【第1回】FPが教える、今が買いどき?マンション購入の住宅ローン

金利が低いからマンションは今が買いどき、そんな言葉を耳にします。マンションを購入するにあたってよいタイミングはあるのでしょうか。ファイナンシャル・プランナー(FP)でCOCO PLAN代表の藤井亜也さんに、2回にわたって伺いました。

第1回目は、マンション購入前に知っておきたい基礎知識。低金利と住宅ローンの関係など、FPとしていろいろな方の相談に答えてきた経験から、マンション購入前に知っておきたいことを教えていただきました。

マンションは購入と賃貸のどちらがお得?

永遠のテーマともいえる質問ですが、30~50年の長期のスパンでかかる費用を試算すると、両方ともほぼ同じ金額になります。従って、総費用ではどちらが得ということはあまりありません。ただ、いつお金を払うかが購入と賃貸では異なり、それがライフプランに大きく影響があることを、知っておいた方が良いと思います。 賃貸は契約している期間の家賃を払い続けます。一方購入した場合、住宅ローンを返済すればその後に支払うのは管理費や、修繕積立金だけになります。

また賃貸は、定年後に年収が減ったとしても、家賃と2年ごとの更新料を払い続けなくてはいけません。今の収入と同じくらい年金が給付されれば問題ないですが、受給額が少なくなり、さらに医療費がかかるようになった時でも毎月の家賃を支払えるだけの預金の準備が必要です。

一方購入ですが、賃貸と大きく異なるのは、購入したマンションがご自分の資産になることです。賃貸は家賃を払い続けてもご自分の資産になることはありません。働いて収入が十分ある間に、ローンを払い終えることができれば安心ですね。住宅ローンを繰り上げ返済するなど、自分で支払いをコントロールすることができるので、定年までに住宅ローンの返済を終えられれば、その後の支払いはだいぶ楽になるのではないでしょうか。

ご相談者の中には、定年後に田舎や海外で住むことを検討している方もいます。お金だけではなく双方の特徴を理解して、自分のライフプランにあった方法を選択するのが良いと思います。

低金利時代のメリットはなに?

マンション購入をお考えになる場合、利用する住宅ローンには大きく分けて固定金利型と変動金利型があり、いずれも住宅ローンが実行される月の金利が適用されます。 固定金利型は毎月の返済額が変わらないので、家計を管理しやすいのがメリットです。一方、変動金利型は固定金利型より金利は低いですが、金利が上昇すると利息部分が増え、返済しても元本がなかなか減らないというリスクがあります。

<住宅ローンのタイプ>
・固定金利型:借り入れから一定期間、または完済まで金利が変わらない。10年国債の動きに連動(代表例フラット35、長期固定金利の銀行ローン)

・変動金利型:半年ごとに金利が見直される。日本銀行の政策金利による。固定金利型より金利が低くなる。

金利が月々の返済額に与える影響は非常に大きいです。たとえば7,000万円のマンション購入を想定して、5年前と現在の金利で、同じ借入額の住宅ローン返済額を比較すると、その違いが明らかです。

住宅ローンシミュレーターによる試算>

・5年前(2012年1月)データ ※三菱東京UFJ銀行 固定30年を利用した場合
借入希望額 7000万、金利 2.6%、返済期間 30年、ボーナス時返済を行わない場合
毎月返済額 280,237円 年間返済額 3,362,853円

・現在データ(2017年1月現在) ※三菱東京UFJ銀行 固定30年を利用した場合
借入希望額 7000万、金利 1.26%、返済期間 30年、ボーナス時返済を行わない場合
毎月返済額 233,605円 年間返済額 2,803,260円

また現在、変動金利だと0.625%(三菱東京UFJ銀行 店頭金利2.475%より審査結果等により最大-1.85%優遇された場合)とより利息がかからない状況で、5年前と比較して手が出なかった購入価格の物件も検討できるのではないでしょうか。

低金利はしばらく続くと思いますが、もしお子さんが中高生で、学費がかかる時期でしたら変動金利型を選択することで返済額を少なくできますし、逆にあまり他の出費がなく、支払額が変わるのが嫌な方は固定金利型でも金利が低いので十分に低金利を享受できると思います。

どのような住宅ローンを選ぶにせよ、今のような低金利と言われている時期にローンを組んで、金利が低いうちに繰り上げ返済をして、返済期間をなるべく短くすることがポイントです。

民間金融機関の住宅ローン金利推移
出典:住宅金融支援機構

マンションの賢い買い方は?

いろいろな方とお話して思うのは、欲しい物件が見つかると、家の購入資金をどう捻出するかしか考えなくなりがちということです。住宅ローンを組む時は、お子様の教育資金やご夫婦の老後資金も考慮して、長期のマネープラン(資金計画)をたてることが重要です。

人生の三大資金とされているものに「住宅資金」「教育資金」「老後資金」があります。住宅ローン契約時の年齢や家族構成にもよるので、これらがいつから、どのくらい必要かご自身にあてはめて考える必要があります。

三大資金の中で意外と少なく見積もりがちなのは、老後資金です。これはどのような老後を送りたいか、また終わりが読めないので、どのくらいの期間が必要か試算するのがなかなか難しいです。教育資金は子どもの希望を叶えるために、必要金額を準備したいもの。唯一、住宅資金は自分で返済額や期間を調整することができる資金です。

お金のコントロールができるという意味では、できるだけ定年前に完済するように繰り上げ返済も念頭に置きつつ、住宅ローンを組み、老後は年金と貯金で生活できるようにするのが上手な方法です。

マンション購入は、人生で大きなポイントになります。あこがれの物件を購入し、新生活をスタートする喜びは大きいもの。ご相談に来た方が、新しく購入したマンションで幸せに暮らしているのを見るのはうれしいものです。物件選びからご家族で話す機会も増えますし、金銭面では、ご家庭のマネープランを見直す良い機会になるのではないでしょうか。

藤井亜也さん
1975年生まれ。教育カウンセラー、派遣コーディネーター、秘書、ライフコンサルタント等、様々な職種を経験した後、マネーセンスを磨きたいと思い、ファイナンシャルプランナーの資格を取得。「お金の不安を解決するサポートがしたい」「夢の実現を応援したい」という想いからCOCO PLANを設立。

関連記事
理想のマンションを手に入れるマネープラン~【第2回】FPが教える、知らないと損をする各種制度の活用法

※掲載内容はすべて掲載当時(2017年1月)の情報です。

Text:小林純子
撮影:池田真理
メイン画像:PIXTA

おすすめの物件

会員サービス

特典充実のThe Parkhouse Club 会員 詳しくはこちら

ご希望条件にあう物件情報などをお届け。マイページや限定セミナーのご案内も。

お気に入りに追加されました

お気に入り一覧へ

まとめて資料請求できるのは5件までです

OK

お気に入りに登録にするには
会員登録が必要です

会員登録するとマイページ内でお気に入り物件を確認することができます。

会員登録