住まいCollege開催報告

セミナーレポート38　The Parkhouse Club会員セミナー［三菱地所レジデンス主催］住まいCollege開催報告
「住まい探し、知りたい情報のすべてがここに」をテーマに、
最新物件情報、市況、税制からインテリアまで盛り込んだ総合イベントを開催しました。

2017年07月26日

「住まいCollege」とは、“一生もの”と言われる不動産を「安心してご購入していただきたい」という想いをもとに、会員の皆様からお寄せいただいたご要望を盛り込んで開催する住まい探しの総合イベントです。
「住まい探し、知りたい情報の全てがここに」をテーマに、会員の皆様からお寄せいただいたさまざまなご要望にお応えするべく、物件紹介、税制、住宅ローン、インテリアなど各種の相談コーナーをご用意しています。

投資をお考えの方、新たに物件をお探しの方、買い替えをご検討中の方——。
住まいをお探しになっているすべての方のお役に立てるように、今回の「住まいCollege」では以下の4つのプログラムをご用意しました。

(1): 最新の不動産マーケットを解説するメインセミナー
（このプログラムだけは全員参加です）
(2): 不動産の専門家と販売担当者によるトークセッション
(3): 税制とインテリアコーディネイトを解説する
2つのミニセミナー
(4): 物件の購入をご検討されているみなさんの疑問や相談にお答えする7つの相談コーナー

では、メインセミナーの模様からお伝えしましょう。

メインセミナー

データで読み解く！
最新マーケット動向と将来性を考えた不動産の選定ポイント

メインセミナーでは、株式会社東京カンテイで上席主任研究員を務める井出武氏に、最新の不動産マーケットを解説していただきました。データに基づいた井出氏の解説は、実にわかりやすいと参加者のみなさんからも好評でした。

メインセミナーデータで読み解く！最新マーケット動向と将来性を考えた不動産の選定ポイント

井出氏のデータによれば、2016年後半以降、首都圏の新築マンションの分譲戸数は低水準が続いています。同時に、2016年以降は新築マンションの坪単価が下落しています。
ここで注目すべきは、「分譲戸数が減ったことで新築マンションに希少性が生まれたのか、間違いのない物件は多少高くてもあっと言う間に売れています」という井出氏の認識です。新築マンション市場は、高額でも売れる物件とそうでないものに、二極化が進んでいるとのことです。

では、このようなマーケットの状況にあって、どのような物件に目を向けるべきでしょうか？井出氏はいくつか興味深いデータを用いて解説してくださいましたが、ここでは「新築マンション10年投資シミュレーション」の数値をご紹介します。

中央区の築10年のマンションの平均リセールバリューは、116.0%という調査結果が出ています。これは、10年前に5,677万円で購入した70m²のマンションが、現在の中古マンション市場では6,587万円で流通しているということを意味します。ここで910万円の売却差益が発生します。
さらにこの物件を10年間にわたって賃貸に出していたと仮定すると、平均坪賃料から換算して10年間の家賃収入は3,005万円となります。
10年間のトータルで、「売却差益＋家賃収入＝3,915万円」となり、これは、23区の平均数値2,634万円を上回っていることから、投資は適切だったと判断できます。
一方で、売却によって差損が発生したり、思ったような家賃収入が得られないエリアも存在します。
「エリアと物件属性を吟味すれば、充分に資産性と収益性の高いマンションが選べる」というまとめの言葉に、多くの方がうなずいていらっしゃいました。

特別イベント

注目すべき物件の最新情報
～専門家と販売担当者によるトークセッション～

メインセミナーの後は、自由参加のトークセッションを開催しました。住宅アドバイザーの高江啓幸氏とメインセミナーにご登壇いただいた井出氏のおふたりと、三菱地所レジデンスの販売担当者が、注目すべきエリアや物件について、自由に意見を交換しました。
話題は多岐にわたりましたが、ここでは注目のエリアや物件について語った部分を抜粋してお伝えします。

特別イベント注目すべき物件の最新情報～専門家と販売担当者によるトークセッション～

「私はいま、中央区に注目しています。と言いますのも、23区で最も人口が増えているのが中央区なんですね。小規模なものも含めたスーパーマーケット、公園、保育施設などが充実しつつあります。」

「私も、中央区はリセールバリュー、賃料、交通の便の3拍子が揃ったエリアだと認識しています。」

「中央区の中でも、特に日本橋エリアは2030年まで再開発が行われるので、立地の良い物件が期待できます。日本橋は交通の便がいいので、投資やセカンドハウスに向いた物件も供給されるでしょう。」

「中央区に代表される都心部では用地に限りがあり、供給減でいい物件が少なくなる傾向にあります。確かに高価な物件も多いのですが、これが中古で安くなって出てくるケースは少ないと分析しています。」

「中央区、日本橋エリアでの具体的な物件としては、ザ・パークハウス東日本橋に注目しています。全邸リバービューで、東京駅にも直通4分と非常にアクセスがいい。」

「中央区エリアからは少し話がそれますが、東京駅直通というのも人気の条件だと感じています。たとえば三鷹駅は人気ですし、東京駅から乗り換えなしの市川、船橋でも強い動きがあります。」

「もうひとつ、人気の世田谷エリアでご紹介したい物件があります。蘆花公園ザ・レジデンスは駅近でしかも389戸という大規模な物件です。実際に周囲を歩いてみると、道も平坦で歩きやすい。芦花公園駅のほか千歳烏山駅からも歩けるので、利便性も高い物件です。」

そのほか、販売担当者からは「とにかくお客さまとのコミュニケーションが重要で、ニーズを丁寧にうかがうようにしている。」「ニーズをうかがった結果、他社のマンションを紹介したケースもある。」といった裏話が披露されました。また、まだホームページが掲載されていない物件の話題も飛び出し、インターネットでは知り得ない情報が提供されました。

ミニセミナー

ミニセミナーは、インテリアと税金のふたつのプログラムをご用意しました。

【インテリアミニセミナー】
購入前に知っておきたい！　オプションの流れとインテリア選定のノウハウ

インテリアミニセミナーは、インテリアコーディネーターの森山真理氏と三菱地所グループのメック・デザイン・インターナショナルの井口大輔が解説を行いました。
物件選びの段階ではメニュープランやカラーセレクト、ビルトインオプションなどを利用してライフスタイルに合わせた部屋作りを行えることや、魅力ある空間を演出するためのアドバイスがありました。
また壁装素材エコカラットを使った実演もあり、参加者の方には室内の湿度を適度に保つ効果を実感していただけたようです。

【税金ミニセミナー】
不動産購入に関わる最新税制を解説～優遇税制・贈与・相続対策～

税金ミニセミナーの講師を務めていただいたのは、フジ総合グループの代表社員で税理士の高原誠氏。
住宅購入時にかかる税から住宅ローン控除など幅広く解説していただきましたが、なかでも参加者の方からの注目度が高かったテーマが相続です。

現金の相続と不動産を購入した後の相続を比較した話は興味を引いた様子で、メモをとる姿が印象的でした。

相談コーナー

以下の7つの項目について、専門の担当者が個別に相談を受けました。

(1)物件紹介コーナー
(2)資産形成マンション紹介コーナー
(3)買換・賃貸管理　相談コーナー
(4)インテリア相談コーナー

(5)税金相談コーナー
(6)ローン相談コーナー
(7)不動産マーケット相談コーナー

最後に、ご参加いただいた方からうかがった「住まいCollege」に対するご感想をお伝えして、レポートの締めとさせていただきます。

メインセミナーで「首都圏のマンションの価格が下がっている」という話を聞き、久しぶりに本気で投資用のマンションを探してみようという気になりました。子どもたちへの相続をどうしようかと考えていますが、これについても個別相談の税金相談コーナーで具体的なアドバイスをいただくことができてよかったです。（50代・男性）

居住用のマンションを探していて、城南エリアが第一希望。あとは京王線沿線もいいかもしれないと考えています。ただ、それくらいの情報しか持ち合わせていなかったので、今日のイベントは大変参考になりました。エリアによって資産価値が大きく変わるという点が理解できたので、参加してよかったと思います。物件紹介コーナーで、実際の物件のお話がうかがえたのもよかったです。（40代・女性）